מחקר חדש שפורסם ב'מכון ירושלים למחקרי מדיניות' בחן את אחת הסוגיות הבוערות ביותר כיום ברחוב החרדי: היתכנותם של פתרונות מול מחירי שוק הדיור המאמירים ועליית שיעורי הריבית בהחזרי המשכנתאות, המקשים מאוד על זוגות צעירים החפצים לרכוש דירה.
המחקר, שנערך על ידי ד"ר אליעזר היון מצוות 'חברה ואוכלוסיות' בראשות נציב שירות המדינה לשעבר אהוד פראוור, ביקש להתמקד בפתרון שנלחש, בינתיים, בפגישות עבודה במשרדי השיכון והאוצר - אך עשוי להיות ישים, ככל שמצוקת הדיור תחריף: בניית ריכוזי דיור גדולים עבור המגזר החרדי, המיועדים להשכרה בלבד.
סדרה זו תחולק לשלושה פרקים. בחלקה הראשון יוצגו נתונים בסיסיים סביב שוק הדיור החרדי. בחלקה השני תוצג התייחסות לפתרונות הרלוונטיים.
Want more news, videos and stories? Join the Haredim 10 WhatsApp channel >>
theמשבר החריף של שוק הדיור
ענף הדיור בישראל סובל ב-20 השנים האחרונות ממשבר חריף, מאחר שמחירי הדיור במדינת ישראל עלו בקצב מהיר יותר מרמת ההכנסה המשפחתית.
על פי הלמ"ס, בין השנים 2002-2022 טיפסו מחירי הדירות בלמעלה מ-250%, בעוד עליית השכר עמדה על 68%. פתרונות שונים הוצעו ונוסו על מנת להתמודד עם המשבר, אך רובם לא נחלו הצלחה משמעותית.
משבר הדיור השפיע על כלל החברה הישראלית, ובאופן משתנה על ערים ואזורים גיאוגרפיים שונים, אך ללא ספק, אחת האוכלוסיות המושפעות במיוחד מתמורות אלו, היא זו החרדית.
מלבד שיעור ההכנסה למשק בית חרדי, הנמוך משמעותי ממשק הבית שאינו חרדי ועומד על כ-60% ממנו, גם מאפייני הדיור החרדי שונים מכלל האוכלוסייה. בניגוד לציבור הכללי, הציבור החרדי מאופיין באורח חיים קהילתי בו הקהילה ולא האינדוודואל מצויה במרכז.
מאפיין ייחודי זה מכתיב את דפוסי רכישת הדירה של המשפחה החרדית ומשפיע באופן ישיר על רמת הביקוש וההיצע באזורים חרדיים הומוגניים - ומכאן גם על מחירן של יחידות הדיור באזורים המבוקשים.
שלשה דורות בגיאוגרפיה חרדית
מיפוי דיור האוכלוסייה החרדית על ציר הזמן, מוביל לשרטוט תמונה המורכבת משלושה דורות:
הראשון החל מקום המדינה ועד שנות ה-80. בשנים אלו חרדים רבים התגוררו בכלל המרחב הישראלי ובמקביל גדל שיעור הקהילה המתגוררת בבני ברק וירושלים. הקהילות החרדיות התפרסו גם בערי הפיתוח מחצור ועד ירוחם.
Bnei Brak. צילום: Chaim Goldberg/Flash90
השני החל מסוף שנות ה-80 ועד לראשית המאה הנוכחית. בשנים אלו התכנס הציבור החרדי לערים וריכוזים הומוגניים כמו מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. שינוי זה התרחש גם בשל שינויי אידיאולוגיה שהובילו להתכנסות חרדית פנימית, לביסוסה של מה שמכונה במחקר 'חברת הלומדים' [-בחירת לימוד תורה כדרך חיים, הכוללת את כלל הגברים החרדים] ולהתבצרות והיבדלות תרבותית מן המרחב הכללי.
השלישי, שראשיתו בשנים הראשונות למאה ה-21, אופיין במחסור גובר והולך של דירות במחירים אפשריים בריכוזים החרדיים - מה שגרר שתי תוצאות: בנייה בלתי חוקית, חלוקת דירות והסבת מחסנים וחנויות לאתרי דיור, ורכישת דירות מסיבית באזורי הפריפריה עם דגש על זו הצפונית.
כך עלה בעשרות אחוזים שיעור רכישת הדירות בקריות סביב חיפה, בטבריה, בצפת אך גם בדרום בערים כמו אופקים, ערד, דימונה וירוחם.
הגיל הממוצע של רוכשי הדירות עומד על 27 שנים - לעומת 35 שנים במגזר היהודי שאינו חרדי.
במחקר נוסף שנערך ב'מכון ירושלים' עלה כי הורים חרדים רבים רוכשים דירות עבור ילדיהם באזורי הפריפריה, בשלב מוקדם בחייהם. את המשכנתא הם משלמים בכספי השכירות וכך מהווה הרכישה אמצעי הולך וגובר המשמש אותם למימון רכישת דירה עבור ילדיהם. לאחר נישואיהם משכירים הזוגות הצעירים את הדירה הממוקמת בפריפריה - כאשר לעתים הם אף מחלקים אותה לשתים או שלש דירות - ועם דמי השכירות הם שוכרים דירה ביישוב במרכז הארץ, כמו מודיעין עילית או בית שמש.
שכונות שלמות יהפכו לחרדיות
מכאן מגיעה השערתם של חוקרים שונים כי אמנם כל עוד כדאי יהיה להם מבחינה כלכלית, ישכרו הזוגות הצעירים דירות קטנות בערים החרדיות, אולם עם התגברות הצפיפות בערים אלה, תנאי המחיה עלולים להיות קשים במיוחד ורבים מזוגות אלו ייאלצו לעזוב את הערים החרדיות בשנים הקרובות ולהגר לערי הפריפריה - שם תהיה ביכולתם לרכוש דירה מרווחת יותר.
לפי הנחה זו, כאשר אירוע זה יתרחש, שכונות שלמות בערים מסויימות בפיריפריה יהפכו בין לילה לשכונות חרדיות.
החוקרים מציגים נתון המשלים את ההשערה הזו ולפיו, כ-92% ממשקי הבית החרדיים מעדיפים לגור ביישוב עם רוב חרדי, אך בפועל המחיר הוא שמכריע.
לגורמים אלו נכון לצרף את הנתון החשוב הבא: על פי נתוני הלמ"ס, בתוך שני עשורים תכפיל האוכלוסייה החרדית את מספרה ותמנה 1,891,300 נפשות.
על בסיס הערכה דמוגרפית זו נקבע צורך של 200,000 יחידות דיור נוספות עד שנת 2035.
האם השכרה היא פיתרון אפשרי
כלל גורמים אלו מעלים את המסקנה, כי קיים צורך אקוטי של יחידות דיור נוספות המיועדות למגזר החרדי.
Modiin Illit. Photo: Yaakov Lederman/Flash90
תובנה זו עומדת בבסיס הפיתרון שבו מתמקד מחקר זה: היתכנות הקמת מיזם של עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה, הממוקם במרכז הארץ, קרוב למטרופוליניים החרדים, העשוי להוות פיתרון ריאלי, לכלל האתגרים שהוצגו.
הדגש על מיזם במרכז הארץ נעוץ בהנחה שצויינה כי גם הזוגות הצעירים הרוכשים דירה בערי הפריפריה, בוחרים להשכיר אותה לגורמים שאינם חרדים ולהתגורר בעצמם בערים החרדיות במרכז הארץ.
הצעה זו ראוייה לבחינה גם אם תתגשם תחזיתם של החוקרים שהוזכרה לעיל - כי הצעירים החרדים ינהרו בסופו של תהליך לערי הפריפריה בשל מחירי הדיור.
שכן, אין ספק כי אם ימצא להם פיתרון ריאלי מבוסס כלכלית באזור המרכז - הם יבכרו לבחור בו.
איפה מתגוררת האוכלוסייה החרדית
האוכלוסייה החרדית בישראל מונה על פי הלמ"ס, נכון לשנת 2023, כ-1,335,000 נפש. חלקם באוכלוסייה עומד על 13.6 אחוזים מכלל האוכלוסייה, והוא צפוי לגדול ל-16 אחוזים מכלל האוכלוסייה בשנת 2030.
הקהילה החרדית מתגוררת בעשרות יישובים ברחבי הארץ, כאשר שני היישובים המובילים הם ירושלים - 290,000 תושבים, ובני ברק - 202,959 תושבים.
בין הערים המעורבות בהן מתגוררים חרדים רבים ניתן למנות את בית שמש - 115,398 תושבים; אשדוד - 48,626 תושבים; ופתח תקווה - 26,024 תושבים. את שלש המוקדים – ירושלים, בני ברק ואשדוד מכנה החוקרת לי כהנר בשם 'המשולש החרדי' שכן בערים אלו מתרכז חלק הארי של החברה החרדית.
לצד 'המשולש החרדי' והערים המעורבות הגדולות קיימות גם רשויות מקומיות חרדיות. רשויות אלו התפתחו בעיקר בשנות ה-90 וכיום הן מונות שבע רשויות מקומיות בעלות אוכלוסייה חרדית – הומוגנית: ארבע עיריות – בני ברק, מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. ושלש מועצות מקומיות – רכסים, קרית יערים ועמנואל.
מספר התושבים החרדים ברשויות אלו עומד על כ-420,000 שהם כ-31 אחוזים מכלל הציבור החרדי בישראל.
ברשויות אלו עומד ראש רשות חרדית וחברי המועצה בהן – כולם או רובם – חרדים. על פי המחקר כ-92% ממשקי הבית החרדיים מעדיפים לגור ביישוב עם רוב חרדי, להוציא קבוצת החרדים המודרניים, כפי שיובהר.
החוקרים מוסיפים, כי הדרישה לחיים קהילתיים-תרבותיים או הלכתיים המאפיינים את הקבוצות בחברה החרדית - מייצרת ביקוש לקהילות גיאוגרפיות הומוגניות. ככלל, המשולש החרדי, הערים הגדולות המעורבות והרשויות המקומיות החרדיות מאכלסות כ-79 אחוזים מכלל האוכלוסיה החרדית בישראל.
בחלוקה לזרמים - על ציר העדתיות - הרי שבערים ערד, קריית גת, עמנואל ואשדוד קיים רוב חסידי מובהק (מ-92 אחוזים ועד 65 אחוזים בהתאמה), הליטאים שולטים בערים כרמיאל, מודיעין עילית וירושלים (מ-80 אחוזים ועד 50 אחוזים בהתאמה), ואילו הספרדים וחב"ד נמצאים במספרים גבוהים בערים חולון, בת ים, נתיבות ורמלה (81 אחוזים עד 66 אחוזים בהתאמה).
איפה קונים הליטאים ואיפה החסידים
החוקרים מסכמים, כי כאשר בוחנים את התפלגות רכישות החרדים בשנים האחרונות ניתן לראות כי הזרם הליטאי הוא הדומיננטי ביותר ברכישות במחוזות ירושלים, יהודה ושומרון, חיפה ותל אביב, ואילו הזרם החסידי הוא הדומיננטי ביותר ברכישות במחוזות הצפון והדרום. במחוז המרכז - היקר יחסית, הזרם הספרדי הוא הדומיננטי ביותר ברכישות.
In Beitar Illit. Photo: Nati Shohat/Flash90
שתי מסקנות רלוונטיות נוספות הינן, כי במחוזות הגרעין החרדים כמו ירושלים ואזור תל אביב, הליטאים והחסידים רוכשים דירות במחירים גבוהים יותר מהספרדים ובמחוזות המרכז ויהודה ושומרון מחירי הרכישה של שלשת הזרמים דומים למדי.
כמו כן, בהשוואה לליטאים ולחסידים הרוכשים בפריפריה דירות קטנות וישנות, הרוכשים הספרדים קונים דירות גדולות יותר וחדשות יותר. המשמעות של ממצאים אלו הינה כי בזרם החסידי ובזרם הספרדי יש נכונות להתגורר בפריפריה הרחוקה יחסית, ואילו בזרם הליטאי יש העדפה חזקה יותר להישאר ככל הניתן בקרבה גיאוגרפית למשולש החרדי.
מיפוי גיאוגרפי על הציר שמרני מודרני: במחקרה החשוב מיפתה לי כהנר את בני המגזר החרדי לארבע קבוצות - חרדים אולטרא שמרנים [28%], חרדים שמרנים [32%], חרדים עם 'נגיעות מודרניות' [29%], וחרדים מודרניים [11%].
כשבחנה כהנר את מגורי הקבוצות החרדיות על ציר זה, התקבלה תמונה אחידה יחסית בין הקבוצות. במילים אחרות: למרות הציפייה שהקבוצות המודרניות יתגוררו בשכונות חרדיות שבערים הכלליות [כמו פתח תקווה או רחובות למשל], מתברר כי בסך הכל המפתח העדתי-אתני שהוזכר לעיל דומיננטי ומשפיע יותר.
יוצאת דופן היא הקטגוריה 'המודרנית' כלומר החרדים המודרנים ביותר, שם קיים פער בין העדפה למגורים בסביבה מעורבת חרדית-דתית [63 אחוזים] , לסביבה חרדית הומוגנית [37 אחוזים]. עם זאת גם את הנתון הזה יש לסייג ולהבחין בין העדפה לבין מגורים בפועל, כלומר חרף ההצהרות מתגוררת אוכלוסייה זו ברובה באזורים החרדים כשחלקם עושים זאת בקווי התפר שבינן אזורים אלו לאזורים כלליים. רק מעטים מתגוררים באזורים מעורבים לחלוטין.
בפרק הבא תיבחן באופן ממוקד שאלת שכירות דירה מול רכישת דירה על בסיס הצעה הנבחנת בימים אלו: הקמת מיזם ענק של יחידות דיור להשכרה עבור המגזר החרדי בסמיכות למטרופולינים החרדיים הגדולים.
• הערה: לקריאת כלל המקורות ניתן לעיין בפרסום המקורי.
