רוכשים דירה מעבר לקו הירוק? שימו לב היטב למשכנתא

רוב אזרחי מדינת ישראל רגילים לחשוב שהקו הירוק הוא נושא לוויכוח פוליטי בין שמאל לימין ואולי מקום שהרכישה בו מסוכנת מבחינה ביטחונית. לא מעבר לכך. אחרי הכל, מה כבר יכול להיות ההבדל בין העיר ביתר למבוא בית”ר ובין גני תקווה לשערי תקווה? אולי המחיר, לא?!

לעיתים נראה, כי לדבר זה אין משמעות אך בדיקה קפדנית של הזכויות אותן אנו רוכשים, יכולה לחסוך  הרבה  כאב ראש שעלול להיווצר כתוצאה מהתקשרות בעסקה ממנה היה עדיף להימנע.

ומעשה שהיה. משרדנו ייצג בעבר לקוחות אשר רכשו נכס מעבר לקו הירוק. נכס זה, לא היה רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. למעשה, הוא לא היה רשום בשום מקום. מדובר היה בקרקע שנרכשה ככל הנראה על ידי חברה יזמית מאדם ירדני לפני שנים רבות. החברה הקימה במקום פרויקט וילות יפהפה ולימים, נכנסה לפירוק.

כיום, הרישום כולו מתנהל  במשרדו של עורך דין אשר מונה מטעם בית המשפט כמפרק לאותה חברה. מעבר לכך, אין כל פנקס בו רשומות הזכויות של הנכס. קודם להתקשרות לקוחותינו בעסקה, ביקשנו מהם שיוודאו עם הבנק למשכנתאות כי הם אכן יהיו זכאים למשכנתא על הנכס הנרכש והם השיבו לנו: “כן כן, אמרו שלא תהיה בעיה”. הזמן חלף, החוזה נחתם, ומועד התשלום האחרון [אשר על פי רוב משולם מכספי המשכנתא] הגיע.

כדבר שבשגרה, דורש הבנק המממן ממוכרי הדירה לחתום על טופס התחייבות לרישום משכנתא, שמשמעותו על רגל אחת: עד אשר תירשם המשכנתא לטובת הרוכשים, המוכרים הם אלו שמתחייבים כלפי הבנק. כך הם מתחייבים לשמור על זכויות הבנק ולהשיב לו את הכסף אשר קיבלו ככל והעסקה לא תצא אל הפועל. אולם מה עושה הבנק מקום בו אין רישום מוסדר לא בטאבו, לא ברשות מקרקעי ישראל ולא בשום מקום אחר מלבד משרדו של עורך הדין אשר מונה כמפרק לחברה אשר בנתה את הנכס? במקרים כאלו עשויים הבנקים לבקש מהמוכרים לחתום על התחייבות למשכון זכויותיהם. כך, הופך המוכר בבת אחת להיות “לווה” ובעל כורחו הוא עלול להיות לצלע שלישית בין הבנק לקונה, לעיתים לאורך שנים [כך לדוגמא, יכול להיווצר מצב בו הבנק ידרוש מן המוכר את החזר ההלוואה שלא פרע הקונה, שנים לאחר שהמוכר חשב לתומו כי עסקת המכר מאחוריו].

המוכרים בסיפור הנ”ל סירבו [ובצדק] לבקשת הבנק לחתימה על מסמכים מעין אלו. לאחר דין ודברים בין כל הצדדים נמצא פתרון אשר התאים למקרה הספציפי, אך ניתן לומר בוודאות שאלמלא היה מדובר ברוכשים אמידים בעלי משכורות מכובדות ביותר, הבנק לא בהכרח היה מסכים  לוותר.

המקרים הנ”ל חוזרים על עצמם כדבר שבשגרה. אז מה עלינו לעשות?

מימון בלי משכנתא

התשובה לשאלה היא: (כמו תמיד) תלוי מי הלקוח. על המוכר לדאוג כי בהסכם המכר ישנה התניה מפורשת בדבר אי הסכמת המוכרים למשכון זכויותיהם בנכס. בעוד שהקונה נדרש לוודא (בין היתר) מול הבנק את האפשרות לקבל משכנתא על הנכס הספציפי, תוך שיתוף פעולה מול המוכר בכל הקשור לדרך בה יוציאו הצדדים את העסקה אל הפועל.

במקרים מסוימים מאוד, על הקונה לבחון האם יש באפשרותו לממן את העסקה ללא משכנתא. ככל שהתשובה לדבר הינה שלילית, עליו להיערך למשא ומתן מתאים מול המוכר. בסופו של יום, כל מקרה ייבחן לגופו, אך כפי שניתן לראות, ישנו הבדל עצום אם סוגרים את הקצוות לפני שחותמים על הסכם מכר (או חס וחלילה זיכרון דברים), לבין ניסיון לפתור את התסבוכת בשבוע שלפני מועד התשלום האחרון.

בכל עסקה, קל וחומר שבעסקאות מעין אלו, טוב יעשו הצדדים אם יפנו לעורך דין המתמחה בתחום ויגנו על זכויותיהם ועל ממונם.

עוה”ד מאיר מולד ממשרד וולפסון ויינשטיין ושות’, מתמחה בתחום דיני המקרקעין.