מה גורם למהפך שנראה בשנים האחרונות בגישת הציבור בישראל לעולם ההשקעות? אם בעבר אפשר היה לחשוב שמדובר באופנה חולפת, היום כבר אי אפשר להתעלם מהמציאות: הציבור עוזב את שוק הדירות ומחפש אפיקי נדל"ן חלופיים.
אחד התחומים שתופסים תאוצה של ממש הוא תחום ההשקעה בקרקעות. מה עומד מאחורי העלייה החדה בהתעניינות בו, ומדוע גם מומחים ותיקים בשוק הנדל"ן מרימים גבה? בדקנו.
כדי להבין את הרקע, צריך לחזור לתחילת הדרך: מדוע בכלל הישראלים נמשכו לשוק הדירות? הסיבה המרכזית ברורה - מדובר בשוק מוכר ונגיש. כמעט כל אחד מאיתנו מכיר מישהו שרכש דירה להשקעה, והתחום נתפס כבטוח וקל יחסית להבנה.
אלא שהמצב כיום השתנה: מחירי הדירות מרקיעים, המיסים מכבידים והריביות גבוהות במיוחד. עבור המשקיע הפשוט, הדרך לדירה כהכנסה פסיבית הפכה תלולה במיוחד. השאלה "האם עדיין ניתן להרוויח מנדל"ן?" הפכה לרלוונטית לא רק למשקיעים קטנים, אלא גם ליזמים בעלי ניסיון.
והתשובה שנמצאה? פנייה לאפיק אחר - השקעה בקרקעות. מגמה זו צוברת תאוצה בשנים האחרונות, כשיותר ויותר משקיעים פרטיים מגלים את היתרונות שגלומים בתחום זה, לעומת ההתמודדות המורכבת בשוק הדירות.
שינוי מבורך
הפיכת תחום ההשקעה בקרקע לנגיש עבור הציבור הרחב לא הייתה משימה פשוטה. יש להבין כי עד לא מזמן, משקיעים פרטיים כמעט שלא נכנסו לתחום, ובצדק. בניגוד להשקעה בדירה, שוק הקרקעות פועל לפי כללים אחרים לגמרי, ודורש הבנה מעמיקה ויכולת לנווט במורכבויות משפטיות ותכנוניות. לא כל קרקע מתאימה להשקעה, ומציאת קרקע בעלת פוטנציאל השבחה ממשי היא מלאכה הדורשת ניסיון וכלים מתאימים.
רבים מהפונים לתחום זה נאלצים להיעזר באנשי מקצוע שידעו להצביע על הזדמנויות איכותיות, אך שירותים אלו כרוכים כמובן בתשלום, ולעיתים גם באי-ודאות. מעבר לכך, השקעה מסוג זה דורשת סבלנות מרובה, שכן הפיכת קרקע לקרקע מניבה מצריכה תהליך מנהלי מסודר ועמידה מול לא מעט אתגרים מול הרשויות.
אך דווקא בשנים האחרונות חל שינוי מבורך. יזמים חדשים וזמניים בתחום הקרקעות זיהו את העלייה בהתעניינות הציבורית ולקחו על עצמם את המשימה להפוך את תחום השקעה בקרקעות לנגיש, ברור ואפשרי יותר. תוך פיתוח גישות חדשניות, שימת דגש על ליווי אישי, והיכרות עמוקה עם המערכת התכנונית, הם הצליחו להנגיש את העולם הזה גם למשקיע הממוצע, המחפש השקעה בקרקע מתוך שיקול דעת, אחריות וראייה עתידית. כיום, אין עוד צורך להיות מומחה גדול כדי לשקול השקעה בקרקע: מספיק לרצות להבין ולהיעזר בגורמים הנכונים.
רעיון פשוט ועוצמתי
אחת הגישות החדשניות שנולדו מתוך הצורך להנגיש את תחום ההשקעה בקרקע לציבור הרחב, מתבססת על רעיון פשוט אך עוצמתי: הפיכת הלקוח לשותף ממשי בתהליך. במקום להתמודד לבד עם כל שלב ושלב, החברה היזמית מאתרת קרקעות בעלות פוטנציאל רווח גבוה, רוכשת אותן בעצמה, ולאחר מכן פותחת את האפשרות למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין.
הסכם זה מקבץ יחד מספר משקיעים, וכל אחד מהם הופך לשותף בזכויות בקרקע. באופן זה, גם מי שאין לו ניסיון מוקדם בעולם זה יכול להשתלב בהשקעה יציבה ואחראית מבלי שייאלץ להתמודד בעצמו עם בירוקרטיה, איתור קרקעות, התקשרויות עם יועצים או ניהול יומיומי של ההשקעה.
מעבר לנוחות שבתהליך, יש כאן גם יתרון של כוח. כאשר מספר משקיעים פועלים יחד, נוצר כוח משותף שיכול להשפיע על קבלת החלטות ולעמוד בצורה משמעותית מול יזמים או גופים תכנוניים. זהו יתרון שלא תמיד קיים בהשקעה בודדת.
בנוסף, קיים חיבור אינטרסים טבעי בין המשקיעים לחברה היזמית. מכיוון ששני הצדדים מעורבים באותה השקעה בקרקעות, קיים תמריץ אמיתי לשיתוף פעולה, שקיפות, וניהול נכון - הכול כדי למקסם את התשואה ולממש את מלוא הפוטנציאל של אותה השקעה.
המציאות משתנה במהירות
העלייה ביוקר המחיה בארץ בשנים האחרונות אינה פוסחת על איש, אך דווקא מתוך הקושי צצה תובנה חשובה: אי אפשר עוד להסתמך על מה שפעל בעבר ולנהוג באותם דפוסים פיננסיים. המציאות משתנה במהירות, ומי שאינו מתאים את דרכיו, עלול להישאר מאחור. אחת ההוכחות הבולטות לכך היא המעבר ההולך וגובר של משקיעים משוק הדירות אל עולם השקעה בקרקעות, המעיד על שינוי תפיסתי עמוק שמתרחש ממש לנגד עינינו.
ואולם, כמו כל תחום שזוכה להתעניינות, גם כאן מדובר בחלון הזדמנויות שעלול להיסגר. לא רחוק היום בו גם תחום השקעה בקרקעות יהיה צפוף, תחרותי ויקר יותר. השאלה הגדולה היא מי מהציבור ידע לזהות את המגמה בזמן, לפעול בשיקול דעת, ולמצוא לעצמו מקום ראוי בתוך התחום עוד לפני שהדלת תיסגר?
