בעל הפנטהאוז לא יוכל לבנות בריכת שחייה במרפסת – וזו הסיבה

דיירים בבניין מגורים בן תשע קומות בגני תקווה הופתעו בוקר אחד לגלות פרסום מטעמה של חברת ‘רותם שני יזמות והשקעות’ – החברה שבנתה את הבניין, שבו היא מודיעה כי בכוונתה להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להקלה לבניית בריכת שחייה במרפסת דירתו של רוכש הפנטהאוז.

סיור פנורמי באוטובוס קומותיים עם גג פתוח בירושלים? קבלו בחינם

הבקשה להקלה פורסמה לציבור ממש בסמוך לקבלת טופס 4 של הדיירים, ולאכלוס הדירות בפועל.

במסגרת בקשתה – ביקשה החברה היזמית לאשר לה לבנות בריכת שחייה במרפסת דירת הפנטהאוז שבקומה התשיעית, וזאת בניגוד למצגים, לשרטוטים ולהתחייבויות שהוצגו בפני רוכשי הדירות בבניין, בעת הרכישה.

מי שבמיוחד נחרדו מהרעיון היו הדיירים שמתגוררים בקומה השמינית, שכן, על פי התכנון, בריכת השחייה אמורה הייתה להיבנות מעל תקרת סלון דירתם.

הדיירים מהקומה השמינית וכ-20 בעלי דירות נוספים בבניין, הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשת ההקלה, כאשר בין שלל טיעוניהם להתנגדות נטען, כי החברה היזמית אינה יכולה לשנות על דעת עצמה דבר כה מהותי בבניין המשותף, ובשלב כה מאוחר – ובייחוד לאחר שהדיירים רכשו את הדירות על סמך מסמכים רבים שהוצגו להם, מבלי שצוין בהם כלל צירוף המלים “בריכת שחייה”.

התנגדות הדיירים התקבלה, והוועדה המקומית דחתה את בקשת ההקלה של החברה.

אלא שבכך לא תם הסיפור: החברה היזמית הגישה ערר לוועדה המחוזית. הדיירים, מצידם, פנו לעורכי הדין אמיר סטרול ושי חלפון, ממשרד עורכי הדין סטרול-חלפון, על מנת שייצגו אותם בהליכים בוועדה המחוזית ויגישו בשמם כתב תשובה לערר.

בכתב התשובה טענו עורכי הדין חלפון וסטרול, כי בהיתר הבנייה המקורי שניתן לחברת ‘רותם שני’, לא אוזכרה כלל בניית בריכה בקומה התשיעית, וכי ההיתר ניתן אך ורק לצורך בניית בניין בן תשע קומות, 34 דירות, קומת מרתף, מרפסות מקורות, פרגולות, גדרות, פיתוח, צובר גז וחדר אשפה.

לטענת עורכי הדין סטרול וחלפון, גם בהסכמי המכר שנחתמו בין החברה לדיירים, לרבות הסכם המכר שנחתם עם כלל הדיירים, נושא בניית הבריכה מעולם לא הועלה, וכך גם בבקשה להקלה אחרת שהגישה החברה היזמית שכללה מספר שינויים שאמורים היו לשמש את כלל דיירי הבניין, כמו למשל הגדלת שטחי האחסון שיועמדו לזכות הדיירים.

על פי הנטען, את הבקשה להקלה לצורך בניית בריכה, הגישה חברת ‘רותם שני’ רק בסוף דצמבר 2022, כאשר כבר סיימה לבנות את הבניין, קיבלה טופס 4 והחלה מוסרת את המפתחות לדיירים, וכשבאותה עת חלק מהדירות אף אוכלסו.

עורכי הדין חלפון וסטרול טענו, כי החברה פעלה בחוסר בתום לב, כשבחרה שלא להגיש את הבקשה לבניית הבריכה במסגרת הגשת הבקשה המקורית להיתר, ביודעה כי אילו הדבר היה מוצג לדיירים בשלב מוקדם, ספק אם הם היו מתקשרים איתה בהסכמים לרכישת דירות בבניין שכזה.

הוועדה המחוזית, שדנה בערר, קיבלה לאחרונה את טענותיהם של עורכי הדין סטרול וחלפון ודחתה את הערר שהגישה חברת ‘רותם שני’.

בהחלטתה קבעה הוועדה, בין היתר, כי במקרה הנדון אין הצדקה תכנונית לאישור ההקלה לבניית בריכה. לדברי הוועדה, הצדקה תכנונית מתייחסת גם למועד שבו התבקשה ההקלה, ובמקרה זה קשה לקבוע שיש הצדקה תכנונית להגיש בקשה להקלה בדיעבד, לאחר השלמת הבנייה, קבלת טופס 4 ואכלוס הבניין.

באשר לאפשרות פגיעה בצדדים שלישיים ובסביבה, כתוצאה מבניית הבריכה, קבעה הוועדה, כי לא ניתן לשלול מראש את חשש הדיירים מפני פעילות רועשת בבריכה, תנועה מוגברת של מבקרים בבניין, רטיבות ונזילות. לדברי הוועדה, לא ניתן לשלול גם את חששם של הדיירים מהקומה השמינית, הנובעים מעצם בנייתן של בריכת שחייה ומשאבת סחרור מעל לסלון דירתם.

בערר שהגישה, ציינה חברת ‘רותם שני’ שני מקרים, שבהם אישרה לה הוועדה המקומית הקלות לבניית בריכות שחייה במרפסות הגג, אולם הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה, ששני מקרים אלה שונים באופן מובהק מהמקרה מושא הערר.

בשני מקרים אלה, ציינה הוועדה, הוגשה התנגדות אחת בלבד, כאשר במקרה הראשון לא הוכחה כלל זיקה קניינית של המתנגדים לבניין ועל-כן ההתנגדות נדחתה, ואילו במקרה השני היחידה שהגישה את התנגדותה להקמת הבריכה היא בעלת דירה מהקומה השנייה, בעוד הבריכה נבנתה בקומה ה-22 של הבניין. כמו כן, התנגדותה של אותה דיירת לבקשה להקלה לבניית בריכת השחייה, הוגשה בשלב מוקדם יותר, בעת בניית הבניין, ולא כמו במקרה הנדון, בשלב שבו התקבל טופס 4 ובעת שהדיירים החלו לאכלס את הבניין.

לאור כל זאת, דחתה הוועדה המחוזית את הערר שהגישה חברת ‘רותם שני’, וקבעה, כי אין היא מוצאת לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המקומית, שכאמור סירבה לבקשת ההקלה.

במסגרת החלטתה, הטילה הוועדה הוצאות משפט על חברת ‘רותם שני’, בסך של 10 אלפים שקלים.

עורכי הדין סטרול וחלפון: “הוועדה המחוזית, בדחותה את הערר, קיבלה את טיעונינו. במסגרת החלטתה, חזרה הוועדה על 12 השיקולים המנחים שנקבעו במסגרת ערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה מרכז) 1025-05-22 משה קייקוב נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת שמואל, אותם יהא על מוסדות התכנון לבחון, בבואם לדון בבקשה להיתר בנייה, הכוללת הקלה עבור הקמת בריכת שחייה פרטית בבניין מגורים”.

על פי הוועדה, מי שמתעתד להגיש בקשה להיתר לבניית בריכת שחייה בבניין מגורים, כדאי שיתחשב במספר שיקולים מנחים, וביניהם, מועד אישור התוכנית החלה על המקרקעין. לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, ככל שמדובר בתוכנית שאושרה במועד מאוחר יותר, כך תפחת הנטייה לאשר את ההקלה מהוראות התוכנית.

שאלה נוספת שעולה היא האם הבקשה להקמת בריכת שחייה מוגשת כחלק מהיתר הבנייה הכולל של הבניין, או לאחר שהבניין הושלם ואוכלס. איחור בהגשה יקשה יותר על קבלתה.

שאלה נוספת, היא מידת צפיפות הבנייה בסמוך לבריכת השחייה. ככל שצפיפות הבנייה עולה, אזי הוועדות לתכנון ובנייה עתידות להערים קשיים רבים יותר באישור הקמת בריכה.

גם המרחק בין מתקני הבריכה לבין גבולות המגרש, הבניין עצמו ובניינים המצויים במגרשים גובלים, הינה שאלה מהותית, אומרים עורכי הדין סטרול וחלפון. על פי החלטות הוועדות המחוזיות, ככל שהבריכה קרובה יותר למגרשים ובניינים סמוכים, ירד הסיכוי לקבלת ההיתר לבנייתה.

בנוסף, שטח הבריכה המבוקש, הן באופן מוחלט והן ביחס לשטח החצר או מרפסת הגג, הוא שיקול חשוב. ככל שהבריכה תופסת שטח רחב יותר, כך ייקשה יותר לאשרה.

שיקול נוסף הוא מספר יחידות הדיור בבניין שבהן קיים שטח פנוי המתאים פיזית להקמת בריכת שחייה. ככל שקיימות פחות יחידות שכאלה, כך ייקשה בעל דירה ספציפית לקבל היתר לבניית בריכה.

שיקול מרכזי נוסף הוא מיקום חדר המכונות הנלווה לבריכת השחייה, ועוצמת הרעש הנלווה להפעלתו השוטפת. מיקום חדר מכונות שכזה בהחלט יכול ליצור שלל מפגעים שיפריעו לשאר הדיירים בבניין.

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, בין השיקולים המרכזיים שיש לבחון, היא השאלה, האם הדירה שמתחת לבריכה היא זו שעבורה מבוקשת הבריכה? (כמו בדירת גג). אם הדבר אכן כך, יקל הדבר בקבלת אישור לבנייתה.

בעניין הנדון, התשובה לשאלה מהותית זו עמדה לרועץ לחברה היזמית, שכן הבריכה המדוברת אינה משמשת את הדייר שבקומה השמינית אלא את דיירי דירת הפנטהאוז שבקומה ה-9, כאשר בין הדירה שבקומה ה-9 לקומה ה-8 אין שום קשר או זיקה.

שיקולים נוספים הם: השפעת הבריכה המבוקשת על חזות הבניין, ובפרט הצורך בהקמת מבנים נלווים לבריכה או נובעים ממנה; קיומם של מטרדים או מפגעי רעש נוספים בסביבת הבניין; השוואת המטרד הצפוי כתוצאה מפעילות הבריכה לשימושים חלופיים בשטח שבו מבוקשת הקמתה ושיקולי בטיחות.