פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו הורסים מבנים ישנים, לאחר מכן מנצלים את השטח על מנת לבנות במקומם בניינים חדשים. לאורך עשרות השנים האחרונות שיטת הבנייה השתנה, והמחשבה הינה אחרת לגמרי. זוהי הסיבה שבגינה ישנם פערים מהותיים בין שכנות חדשות לבין שכנות ישנות באספקטים רבים.
הקבלנים מצידם יכולים לבנות על כל דירה קיימת עוד 5-6 דירות חדשות בבניין החדש. הרווח הוא משותף הן של הדיירים שמקבלים דירה חדשה, והן של הקבלן שמרוויח כסף. לא פעם המבנים הישנים ממוקמים במקומות אסטרטגיים אותם ניתן לנצל ביתר שאת.
לפני שאתם מתחילים פרויקט התחדשות עירונית מסוג זה, מוטב כי תכירו מספר פרמטרים.
האם כל הדיירים צריכים להסכים לפינוי בינוי?
הבעיה העיקרית עם פרויקטים של התחדשות עירונית היא קבלת הסכמה מכלל דיירי הבניין. כפי שאתם בוודאי יכולים לתאר לעצמכם, לעולם לא תהיה הסכמה גורפת על משהו אחד. כל אחד מהדיירים רואה את המציאות בצורה שונה, ולכן קשה מאוד לגייס אישור חד משמעי.
החוק קובע כי נדרש רוב של שני שליש מדיירי הבניין על מנת להוציא פרויקט מסוג זה לפועל. אם דיירים שונים מסרבים לחתום הם יהיו אחראיים על הנזק שייגרם לשאר הדיירים. במציאות שכזאת לא אמורות להיות התנגדויות רבות, והתהליך אמור להתחיל בקרוב. הרי מרבית הדיירים בבניין ירצו לקבל דירה חדשה במקום הדירה הישנה והרעועה.
מהם היתרונות במסגרת פרויקט פינוי בינוי?
לתהליך פינוי בינוי בירושלים או בכל עיר אחרת יש יתרונות רבים אותם חובה להכיר. היתרון המשמעותי ביותר הינו שכל הדיירים מקבלים אוטומטית דירה חדשה בבניין שייבנה. זאת אומרת שאת הדירה הישנה תחליפו בדירה חדשה מקבלן, לרוב היא תהיה גדולה יותר ועם יותר חדרי שינה. בנוסף אי אפשר להישאר אדישים לכך שאיכות החיים בשכונה כולה משתפרת.
ברגע שבונים מבנים חדשים השווי של השכונה עולה, והאוכלוסייה משנה את פניה. מבחינתכם אתם מקבלים דירה חדשה בלי לשלם הון תועפות, מה שהיה קורה אילולא הייתם עושים זאת באופן עצמאי.
ממה צריך להיזהר במהלך פינוי בינוי בירושלים?
כל הזמן עליכם להיות עם האצבע על הדופק בתהליך בנייה או שיפוץ מכל סדר גודל. החשש העיקרי יהיה ממציאות בה מפסקים את העבודה באמצע, ואתם נמצאים בין שמיים וארץ. במקרה כזה לא תמיד יהיה לכם מה לעשות, ותמצאו את עצמכם רודפים אחרי הזנב של עצמכם. מעבר לעניין הזה, עליכם לוודא כי אתם יודעים בדיוק מה תקבלו בסופה של הדרך.
זוהי הסיבה שבגללה חובה לעשות תיאום ציפיות מקיף, דבר שימנע מכם עוגמת נפש רבה. הרי הקבלן מצידו יכול להבטיח לכם הרים וגבעות, מבחינתכם תרצו לדעת כי הוא עומד בהבטחות אלה. כמובן שניתן להיערך מראש על מנת למזער את הסיכונים הללו, ולהפוך אותם ללא רלוונטיים.
מהי העלות של פרויקט פינוי בינוי?
הייחודיות של התחדשות עירונית מסוג זה היא שהעלות הכספית מצד הדיירים אינה קיימת. הקבלן הוא זה שדואג לדיור חלופי, ואחראי על השלמת הבנייה בזמן הקצר ביותר. הדיירים מצידם מקבלים דירה חדשה מהניילונים בלי לשלם שקל, מציאות שכיום נשמעת לרבים בלתי אפשרית.
מה האינטרס של הקבלן להכניס את עצמו לפרויקט מסוג זה? האינטרס הוא ברור, לבנות עוד יחידות דיור בבניין החדש, ואותן למכור במחיר סטנדרטי. אומנם על חלק מהדירות בבניין הקבלן לא יכניס כסף, אך על השאר הוא יכניס לא מעט. ברגע שמדובר על מיקום מנצח, מדובר על עסקה משתלמת לכל הצדדים.