מה אפשר ללמוד מאבותינו על רכישת מקרקעין בארץ ישראל?

רכישת מקרקעין היא דבר שכמעט כל אדם עושה לפחות פעם אחת בחייו. בכל אופן כך היה המצב בארץ עד לאחרונה – לפני שהמחוקק החליט להתערב באגרסיביות בכוחות השוק החופשי שלנו. התמורה ברכישה מסוג זה היא, סכום כסף הגדול מכל הוצאה אחרת של משק הבית, בנוסף מדובר בפעולה משפטית מורכבת ולכן, מעטים עושים עסקת מקרקעין ללא ליווי עורך דין המתמחה בתחום. שיטות המשפט השונות הקימו דרישות פורמליות בעסקאות מקרקעין, דבר הנובע מהמורכבות שבעסקה. האם לרכישה כזו יש מקור בספר התנ”ך?

רכישת מקרקעין בספר ירמיהו – מבט היסטורי

בתנ”ך אנו מוצאים כמה וכמה עסקאות מקרקעין: רכישת מערת המכפלה על ידי אברהם[1], כמו גם רכישת חלקת השדה ליד שכם על ידי יעקב[2], נעשו באמצעות תשלום כסף. התורה אינה מספרת לנו פרטים מדויקים על יתר המנהגים אשר היו כרוכים בעצם הרכישה, ככל שאכן היו כאלה[3].

במגילת רות אנו מוצאים רכישת זכות גאולה של חלקת השדה אשר לאלימלך באמצעות שליפת נעל ונתינתו לרעהו[4], אשר הכתוב מעיד עליו “וזאת לפנים בישראל” – מנהג קדמון לביצוע פעולות משפטיות לרבות רכישת מקרקעין. חז”ל לימדונו[5] כי זהו קנין הסודר המוכר לנו ממשפטי הממון, והמשמש אותנו גם היום., אשר ביסודו מסמל העברת תמורה בעד הנרכש.

ברם, בספר ירמיהו במעשה רכישת השדה של חנמאל, המוכר לנו יותר כהפטרת פרשת “בהר”, אנו פוגשים במנהג מורכב הרבה יותר. וז”ל הפסוק[6]:

“וָאֶקְנֶה אֶת הַשָּׂדֶה מֵאֵת חֲנַמְאֵל בֶּן דֹּדִי אֲשֶׁר בַּעֲנָתוֹת וָאֶשְׁקֲלָה לּוֹ אֶת הַכֶּסֶף שִׁבְעָה שְׁקָלִים וַעֲשָׂרָה הַכָּסֶף. וָאֶכְתֹּב בַּסֵּפֶר וָאֶחְתֹּם וָאָעֵד עֵדִים וָאֶשְׁקֹל הַכֶּסֶף בְּמֹאזְנָיִם: וָאֶקַּח אֶת סֵפֶר הַמִּקְנָה אֶת הֶחָתוּם הַמִּצְוָה וְהַחֻקִּים וְאֶת הַגָּלוּי. וָאֶתֵּן אֶת הַסֵּפֶר הַמִּקְנָה אֶל בָּרוּךְ בֶּן נֵרִיָּה בֶּן מַחְסֵיָה לְעֵינֵי חֲנַמְאֵל דֹּדִי וּלְעֵינֵי הָעֵדִים הַכֹּתְבִים בְּסֵפֶר הַמִּקְנָה לְעֵינֵי כָּל הַיְּהוּדִים הַיֹּשְׁבִים בַּחֲצַר הַמַּטָּרָה”

מה הוא ספר המקנה?

בניתוח ראשוני אנו מוצאים שקילת כסף תמורה, וכתיבת “ספר מקנה” – שטר מכר – המורכב מארבע חלקים: א. “החתום” ב. “הגלוי” ג. “המצוה” ד. “החוקים” וכל זה בפני עדים. וכאן הבן שואל, מהם החלקים האלו? מה מטרתם? האם עסקת המקרקעין המודרנית משיגה מטרות אלו? ואם כן, כיצד? תקצר היריעה ולא נוכל להקיף נושא זה כראוי אולם נעסוק בשאלות אלו ואחרות באופן חלקי לפחות, ונציע פרשנות הנצמדת ככל הניתן לפשוטו של מקרא ולמפרשי הנ”ך מבלי לבאר את דרשות חז”ל וההלכה[7], כי לא זו הכוונה במאמר זה, שכן נעסוק בהיבט ההיסטורי בלבד.ספר כידוע הוא לשון הכתוב לשטר כמו “ספר כריתות”[8] המשמש לגירושי אישה. מדוע? כי הוא מספר דבר, קרי, מעביר מידע באופן גלוי ומוחשי, באופן המשתמר לעדות והוכחה.

נחלקו הראשונים לעניין מספר הספרים המכונים “ספר המקנה” במעשה ירמיהו. לדעת רש”י ומהר”י קרא מדובר בספר אחד עם כמה חלקים, כאשר “החתום” הכוונה לספר לאחר שנחתם על ידי ירמיהו[9] ו”המצוות” ו”החוקים” הוא תיאור שהשטר נעשה כדין[10]. “הגלוי” לשיטת רש”י, אינו ספר אלא “אשרתא דדייני” – קיום השטר בפני בית דין לפרסום, שמא יערער אדם על זכות הבעלים החדשים ולא ניתן יהיה להשיג את העדים, שכן רש”י פירש את המקראות לא על פי פשוטן אלא בכפוף לדרש.

לדעת הרד”ק והאברבנל היו שלשה ספרים, “ספר המקנה” כלומר, שטר העסקה אשר היה מחולק לחלק גלוי וחלק חתום, כאשר המצוות והחוקים הם ההוראות הכלליות של מכר השדה, היו כתובות על שטר נפרד. שיטתו גם עולה מתוך ההנגדה שבלשון הכתוב, “התחום” לעומת “הגלוי”  והם במקביל ל”המצווה” ו”החוקים”. במה דברים אמורים.

הרד”ק ביאר “חתום” כנסתר ובלתי נגלה, והוא חלק מהשטר אשר אין טעם לגלותו כאשר בא אדם לערער על המכר, הוא היה חתום עם חותמת “בולה” ויתכן שהיו גם תופרים אותו שורה אחר שורה – גט מקושר[11] לשומרו. לעומתו הגלוי הוא החלק שבו ניתן להוכיח מי הבעלים ובאיזה תאריך רכש את השדה.

ה”מצווה” ו”החוקים” הם לדעת הרד”ק ההוראות הכלליות, קרי מצוות העשה והאיסורים הכרוכים בעסקה, ההוראות הקוגנטיות הקבועות בתורה שאינן ברות התניה ושנכתבות כטופס לתזכורת, כגון, זכותו של המוכר או קרוביו לגאולת שדה התבואה – לשוב ולקנותו כעבור שתי שנות תבואה במחיר יחסי ליתר שנות המכירה, היציאה ביובל, הוראות ההונאה במכר או זכות גאולת בית מושב עיר חומה בתוך שנה וחליטתו לאחר מכן.

הרד”ק טוען כי ההוראות הכלליות שאינן ברות התניה היו נכתבות על ספר נפרד שכן הן אינן משתנות ומן הסתם היה נוסח קבוע לדברים אלו אשר צורפו כנספח לחתום ולגלוי וכפי המשתמע מהמשך הפסוקים[12]:

“וָאֲצַוֶּה אֶת בָּרוּךְ לְעֵינֵיהֶם לֵאמֹר. כֹּה אָמַר ה’ צְבָאוֹת אֱלֹקֵי יִשְׂרָאֵל לָקוֹחַ אֶת הַסְּפָרִים הָאֵלֶּה אֵת סֵפֶר הַמִּקְנָה הַזֶּה וְאֵת הֶחָתוּם וְאֵת סֵפֶר הַגָּלוּי הַזֶּה וּנְתַתָּם בִּכְלִי חָרֶשׂ לְמַעַן יַעַמְדוּ יָמִים רַבִּים. כִּי כֹה אָמַר ה’ צְבָאוֹת אֱלֹקֵי יִשְׂרָאֵל עוֹד יִקָּנוּ בָתִּים וְשָׂדוֹת וּכְרָמִים בָּאָרֶץ הַזֹּאת”

“ספר המקנה” הבודד שבפסוק יב, הופך ל”ספרי המקנה” בלשון רבים בפסוק יד, כאשר הריבוי מנומק בגין חלקיו של הספר. כי אכן המצוות והחוקים נכתבו כנספח לחלק האחר, שהוא ספר החתום והגלוי המתאר את המכירה הספציפית.

בין חתום לגלוי

לפי דרכו של הרד”ק אפשר להסביר בשינוי קטן כי “החתום” ו”הגלוי” הם “טופס השטר” ו”תורף השטר” בהתאמה. דהיינו, לפני הצגת השטר ירמיהו מספר “ואכתוב בספר ואחתום ואעד עדים”. כלומר הוא כתב על ה”ספר” – הקלף או הנייר, ולאחר מכן חתם בפני עדים הנקובים בשטר אשר אולי אף הוסיפו חתימותיהם כראיה על חתימתו, כפי הכתוב להלן “ולעיני העדים הכתבים[13] בספר המקנה”. איזה חלק מהשטר כתב ירמיהו-לא מפורש בכתוב, אולם מלשון “ואכתוב בספר” משמע כי, אין אנו מדברים על נייר חלק אלא כבר היה “ספר” עובר לכתיבה של ירמיהו. כלומר, ירמיהו הוסיף על הכתוב בו מקדם – “טופס השטר” – המילים הקבועות המשמשות לתיעוד כל עסקה, וירמיהו רק השלים את “התורף” – הפרטים של העסקה הספציפית כמו תאריך העסקה, מיקום החלקה, גודל השדה וגבולותיו, מספר שני תבואות המכירה, שמות הצדדים, התמורה ומה נכלל בעסקה (כגון עבדים כנעניים, בהמות או מיטלטלין אשר שימשו את עבודת השדה ופעמים שנמכרו עם השדה).

כלומר, “החתום” נקרא כך לא רק בגלל היותו מוסתר בחותמת, אלא, בגלל היותו קבוע וחתום ושמור מכל שינוי[14] ולעומתו “הגלוי” הוא “התורף” המגלה את פרטי העסקה לצדדים ולעדים למען יעמוד ימים רבים. ושניהם חלקים של “ספר אחד” כלומר שטר אחד, ולא בהכרח שתי שטרות חלוקות בגופן. שכן, לשיטת הרד”ק, יקשה מה ענין שטר חתום שלא נפתח לעולם אם מטרתו של השטר – “ספר המקנה” – ספור דברים.

על פי מפרשי המקרא וחז”ל מצאנו ל”ספר המקנה” שתי תפקידים: גמר פעולת המכר בחתימתו ובמסירתו וכן תפקיד ראייתי. התפקדי הראייתי מחלוק לשתים, ראשית, הוא קובע ומגלה את התנאים לצדדים ולעדים כדי למנוע מחלוקת בעתיד, שנית, הוא מהווה ראיה בידי האוחז אותו כי אכן רכש את הקרקע ושילם לבעליו את תמורתו וזאת כמשקל נגד לחזקה שיש למוכר בידיעת הציבור על בעלותו. תפקיד זה ישמש את הרוכש עד שיבסס “חזקה” – חלוף המועד בה תתפרסם הבעלות החדשה, אלא שבמקרה המתואר בספר ירמיהו, נראה כי ירמיהו כבר לא יכול היה לרדת ולהחזיק בשדה ולפיכך נצטווה לתת את “ספר המקנה” על חלקיו בכלי חרש למען יעמדו ימים רבים.

ואכן עורכי הדין העוסקים במקרקעין יכולים בהחלט להעיד על קיום הייעוד הנבואי בירמיהו שם “עוד יקנו בתים שדות וכרמים בארץ הזאת”.

הכותב, עוה”ד אליהו שוורץ ממשרד וולפסון ויינשטיין ושות’, מתמחה בתחום הנדל”ן.