עליית מחירי הנדל”ן והזינוק במחירי הדירות, הרחיקו את חלום הדירה לכל ילד מהישג ידה של המשפחה החרדית הממוצעת.
כאשר מחירי דירות בנות שלושה חדרים בערים כמו ביתר ומודיעין עילית כבר נושקים למיליון שקל ויותר, אז גם אם החתן מפוניבז’ והכלה מסמינר וולף ויש מענקים משני ההורים, אין בכך די בשביל לממש את חלומם לרכישת קורת גג אליה התרגלו אחיהם הבוגרים.
עלויות הבנייה הנוסקות לשמיים וביטול המענקים לדירות בפריפריה (חרף הצעת החוק על מחיקת מע”מ), עלולות להרחיק אותנו עוד יותר מהחלום לדירה משלנו. וכמו מנבאות לנו את העתיד שגם בערים חריש והר יונה לא נשיג אף את מה שהשגנו בבית שמש וביתר עילית, רק לפני חמש שנים.
רבים מהזוגות הצעירים אימצו את הפיתרון ההגיוני ביותר: לרכוש דירה בפריפריה, אשר תשואתה תממן את השכירות במרכז. בתהליך כזה ישנם מכשולים רבים ונדרשת זהירות רבה. אם החלטתם לפעול בכיוון זה, שמרו היטיב את צעדיכם ועשו זאת בתבונה.
הנה כמה עובדות שכדאי לדעת:
• איך מודדים תשואת שכירות שנתית? מכפילים את סכום השכירות ב-12 חודשים ומחלקים את התוצאה במחיר רכישת הדירה. לדוגמה: אם השכירות היא 2,000 ₪ והמחיר הוא 500,000 ₪ אז החישוב הוא: 500000\12*2000 = 0.048 שזה 4.8% תשואה שנתית. טרם החישוב יש לבדוק מה היא ההכנסה הנקייה (לאחר הוצאות) מהשכירות החודשית.
• רבים מהרוכשים נוטים לקשור בין מחירי הרכישה למחירי השכירות. אך למעשה, מדובר בשני פרמטרים שכלל אינם נושקים זה לזה.
להיפך, ברוב המקרים ככל שהדירה זולה יותר, כך התשואה גבוהה יותר.
כך לדוגמא: דירה ב’מודיעין עילית’ שעולה קרוב למיליון ש”ח מושכרת בכ-2,500 ₪. לעומת זאת, דירה דומה ברחובות שעולה כחצי מיליון ₪ מניבה שכירות של כ-2,300 ₪ 5.5% ברחובות אל מול 3% במודיעין עילית.
כמו כן דירה בקומה רביעית בלי מעלית תניב תשואה גבוהה יותר מדירה בקומה נמוכה יותר באותו בניין. כך שאם באתם לראות את הדירה המיועדת וגיליתם אוכלוסייה פחות רצויה או בניינים יותר מוזנחים, אל תיבהלו: זה אמנם מוריד את ערך הדירה, אך זו הסיבה שהתשואה בדירה הזו גבוהה יותר.
•8% תשואה שנתית? לא תמיד משתלם!
שנים רבות התרגלנו למדד אחד שמשקף את כדאיות ההשקעה, מדד התשואה משכירות.
אבל מאז שנת 2006 השתנה פרמטר חשוב מאוד בנדל”ן: מחירי הדירות החלו לזנק באופן דרסטי ובעלי דירות הרוויחו תשואה של כ-100% בתוך כמה שנים, כתוצאה מעליית המחירים בלבד. גם היום כאשר עליות המחירים נרגעו מעט, תשואה זו יכולה להיות גבוהה הרבה יותר מתשואת השכירות, וברוב המקרים אינה דורשת מכם כל טרחה (בטור הבא נמצא את הדרך לנכסים הצפויים לעלות).
• קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? לא בטוח שתאושרו בסוף.
אינני ממליץ לאיש לחתום על עסקה לפני אישור משכנתא. גם אם קיבלתם אישור עקרוני מהבנק, תוודאו שאתם מקבלים אישור ספציפי על הדירה.
דירות רבות אינן מאושרות על ידי הבנקים כמו כאלו הממוקמות בקומה רביעית בחלק מערי הפריפריה, או עם התראת העירייה על מבנה מסוכן, רחובות מסוכנים, רישום משפטי שאינו תקין ועוד.
אישור משכנתא יעיל מאוד גם עבור אלו שקונים דירה בהון עצמי מלא, כי אם הבנק אינו מאשר את המשכון, זה מעיד על דירה בעייתית ובעיקר מוריד את קהל היעד שיקנה מכם בעתיד את הדירה שכן אלו שירצו משכנתא לא יקנו מכם, מה שיגרום לכם בעתיד להוריד את מחיר הדירה.
בנדל”ן יש הרבה הפתעות, אחת הנפוצות היא סך הרווחים הנשאר לנו ביד מהקנייה ועד המכירה.
• רוצים כבר לקנות את הדירה?
לפני שאתם מאחלים מזל טוב ושותים לחיים, עצרו לרגע, קחו דף ועט ועשו חשבון. בדקו את מחיר הדירה הרשום בחוזה, אם היא לא צפויה להיות הדירה היחידה שלכם, תתכוננו למס רכישה שאתם עלולים לשלם בעקבותיה.
חשבו את סך ההוצאות הצפויות לכם בגין אחזקת הדירה באופן עצמאי או את עלויות חברת האחזקה אם תיקחו. בדקו את מצב האינסטלציה, הבידוד והאיטום, על מנת להעריך את הוצאות השיפוצים בעתיד.
כמו כן הוסיפו עלויות עורך דין קנייה ומכירה, תיווך קנייה ומכירה, תיווך השכרה, יועץ משכנתאות ועלויות הנלוות ללקיחת משכנתה. קחו בחשבון שאתם עלולים לשלם מס שבח כשתמכרו את הנכס ולא כל ההוצאות מוכרות למס שבח.
והכי חשוב: בררו אצל מתווכים ותושבי המקום מהם ‘באמת’ מחירי הדירות ועלות השכירות עבור דירה כזו.
• שמואל רוזנבלט הנו מנכ”ל משותף באמפיריה נדל”ן ופיננסים המפתחת ומנהלת יזמות נדל”ן 02-6222255