על גבעה טרשית, סמוכה לכפר הערבי סניריא בשומרון, מקדמים יזמים מכירת קרקעות למה שהם מכנים עיר חדשה למגזר החרדי – בשם ‘דורות עילית’.
לתוכנית הגרנדיוזית להקמת עיר חדשה לחרדים יש רוח גבית מפוליטיקאים, אלא שתחקיר ‘גלובס’ מצא כי החלטה ממשלתית בתוקף להקים עיר חדשה מעבר לקו הירוק – אין.
גם במשרד הפנים או במינהל האזרחי לא ממש שמעו על התוכנית הענקית.
העיר החדשה ביהודה ושומרון מיועדת לציבור החרדי, והיזמים משווקים כיום קרקעות במקום, תוך הבטחה לתשואה נאה.
לפי ‘גלובס’, הקרקע, בהיקף של כ־200 דונם, נרכשה בשנות ה־80 מבעליה הערבים על ידי חברה בשם יאה (יקיר) להשקעות. לפני כשנתיים נמכר השטח לחברה אחרת בשם ג.ת.ל בע”מ, שבעליה תושבי חוץ עלומים. הפרויקט משווק על ידי חברת ‘אפיקים רוזנטלר’.
מן הפרסומים עולה, כי החברה מציעה השקעה ברכישת קרקע חקלאית בשטחי העיר העתידית, ומסבירה כך: “רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה לבנייה היא כיום הפתרון הטוב והזול ביותר להגיע לדירה בקהילה חרדית. מדובר בהזדמנות אמיתית לרכוש קרקע להשקעה שאיננה זמינה לבנייה מידית, אך מתוכננת להפשרה בשנים הקרובות, ברבע מחיר משווי הקרקע המופשרת לבנייה, כך שהרוכשים נהנים בתוך שנים ספורות מעליית ערך הקרקע במאות אחוזים… ובנוסף לכך נהנים מעליית הערך בכל שלב בהתקדמות הליכי התכנון, עוד לפני האישורים הסופיים”.
לפי התחקיר של משה ליכטמן ב’גלובס’, באופן הצגת הדברים יש מעין הבטחה לתשואה קוסמת, המושמעת בהקשר של קרקע חקלאית – תחום שהיה פרוץ להבטחות שווא של יזמים בתוך הקו הירוק, עד כדי כך שעל שמאי המקרקעין הוטלה לאחרונה חובת זהירות ושקיפות מיוחדת בטיפול במכירת קרקעות.
“במערך השיווק מדברים במונחים של חמש שנים עד להפשרת הקרקע ועוד שלוש שנים עד לתחילת הבנייה. לדברי גורמים שהתעניינו בפרויקט, זוהי תחזית אופטימית, בעיקר כשלא הסתיימו כל ההליכים לרכישת כל הקרקעות ולהסדרת הזכויות בהן”, נאמר ב’גלובס’.
בישיבה שהתקיימה בשנה שעברה במשרד השיכון והבינוי, היזמים טענו כי יש בבעלותם קרקע מוסדרת בשטח של 200 דונם. בשטח זה מתוכננות 2,000 דירות. עוד הם טוענים כי מתנהלים הליכי רכישה ורישום של עוד 600 דונם, כך שהעיר תוקם על 800 דונם ובה 8,000 דירות. לדברי המשווקים, ההשקעה מיועדת לדור הבא, כך שמדובר בסוג של תוכנית חיסכון.
צילום: יריב דגן וצביקה גולדשמיט
“החברה מתגאה שהקימה צוותי תכנון ופיתוח וכי היא נעזרת בייעוץ משפטי של עו”ד דורון ניר צבי, ‘המייצג את היישוב היהודי בחברון, ארגוני ימין ומאחזים ביו”ש’, כך לפי אנשי החברה. אותו עו”ד ניר-צבי, אגב, פנה לפני כשנתיים במכתב למינהל האזרחי בבקשה לספח את 200 הדונמים שרכשה החברה לשטחה של המועצה האזורית שומרון, שכזכור העומד בראשה תומך בהקמת העיר – אולם עד כה הדבר לא נעשה”, נאמר ב’גלובס’.
לפי התחקיר של ליכטמן, כצעד ראשון להקמת ישוב חדש צריכה להתקבל החלטת ממשלה. “במקרה של ‘דורות’ מדובר בהחלטה ישנה של ועדת משנה, שתוקפה אינו ברור”.
לאחר החלטת ממשלה, יש להוכיח בעלות על הקרקע, להכריז על הגבולות המוניציפליים של היישוב, לערוך תוכנית מתאר שממנה ניתן לגזור ולתכנן תב”ע שאותה יש להעביר במספר תחנות של מוסדות התכנון במינהל האזרחי ביו”ש.
בסיום ההליך ואחרי קבלת אישורים תכנוניים והוכחת בעלות בקרקע יש לקבל אישור סופי של שר הביטחון ואחריו אישור של ראש הממשלה.
בדיקת ‘גלובס’ העלתה שרעיונית כמה שרים תומכים בתוכנית, אך החלטת ממשלה, כאמור, טרם נתקבלה.
במשרד השיכון טוענים שהם בכלל לא מכירים את התוכנית. “משרד הבינוי והשיכון אינו מכיר את התוכנית להקמת העיר. לכשיגיעו תוכניות אופרטיביות למוסדות התכנון המשרד יבחן את התוכנית ויגבש עמדתו”.
פנייה של ‘גלובס’ למשרד האוצר, האחראי על התכנון, העלתה תשובה דומה: “לא נעשתה פנייה בנושא למשרד האוצר”.
ומה לגבי משרד הפנים? “מבירור עולה כי הנושא לא מוכר במשרד”, נמסר מדוברות המשרד.
גם במינהל האזרחי, שאחראי בין היתר על התכנון ביהודה ושומרון, הבהירו ל’גלובס’ כי הם לא בתמונה: “לא התקבלה תוכנית באשר לעיר הנ”ל בלשכת התכנון במינהל האזרחי”.
מחברת השיווק של הפרויקט נמסר ל’גלובס’: “דורות עלית הוא פרויקט ייחודי שיהווה פתרון לבעיות הדיור של ציבור רחב בישראל. הפרויקט מתוכנן בראיה ארוכת טווח כדי לתת פתרון עתידי להתפתחותה של האוכלוסיה. את הפרויקט מלווים גורמי מקצוע מובילים ובהם עו”ד דורון ניר צבי וחברת יחיאור, המתמחים בקידום תב”עות באזור איו”ש.
“הקמתה של דורות עלית היא פתרון העולה בקנה אחד עם תוכנית הדיור הממשלתית למגזר החרדי שאושרה בקבינט הדיור של הממשלה הנוכחית, ובמסגרתה הקמה של ערים חדשות ייעודיות לציבור החרדי.
“כל הקרקעות המשווקות במסגרת הפרויקט באיו”ש הן למשקיעים ולא למחפשי דיור מיידי לאכלוס. אנו ממליצים למי שנכנס לעסקה שיחזיק כבר ברשותו לפחות דירה אחת בבעלותו. לקרקעות אותן אנו משווקים יש רישום סופי וחלוט. כלל המשקיעים בפרויקט קיבלו מידי החברה את מלוא המידע הקיים, לרבות עדכונים שוטפים על הפעילות לקידום הפרויקט מול גורמי הממשל והתכנון.
“כל עסקה נעשית אך ורק לאחר שהתקיימו לפחות שתי פגישות בין החברה לבין המשקיע הפוטנציאלי. כלל המשקיעים מודעים היטב לרמת הסיכוי והסיכון. יודגש כי חלק ניכר מהמשקיעים הינם משקיעים חוזרים, שכבר רכשו באמצעותנו קרקעות בפרויקטים אחרים. קבוצת משקיעים גדולה נוספת בפרויקט החזיקה בקרקעות בעיר מודיעין עלית, אשר הוקמה בצורה דומה לדורות עלית, של רכישת קרקעות באופן פרטי, וכיום נחשבת לאחת הערים המתפתחות בישראל.
צילום: יריב דגן וצביקה גולדשמיט
“אנו נוקטים גישה של שקיפות מלאה מול כלל הלקוחות והמתעניינים בפרויקט. הקרקעות המשווקות על ידי החברה בעלות רישום סופי וחלוט ובשטח המצוי בהליכים תכנוניים לאחר שהמועצה האזורית שומרון דרשה מהמדינה לפתח את השטח הסמוך למעלה שומרון ולצרפו לתחום השיפוט שלה. בנוסף משרד הבינוי והשיכון קיים בחודש ספטמבר האחרון ישיבה של גורמי מקצוע בכירים לקידום תכנית אב לאזור. ההכרה בשטח זוכה גם לתמיכה פוליטית רחבה מצד השרים זאב אלקין, יריב לוין, נפתלי בנט ויואב גלנט ובכירים נוספים.
“כספי המשקיעים לא משמשים לטובת מימון רכישת הקרקע. החברה מממנת מכספיה את כלל המהלכים התכנוניים לקידום שינוי הייעוד לקרקע. למען הסר ספק אנחנו חתומים על הסכם שיווק וקידום התכנון ופיתוח עסקי מול קבוצת רוכשים פרטיים מצרפת שהם בעלי הקרקע החוקיים. אין לנו כל קשר לבעלי הקרקע הקודמים, יאה יקיר.
“הסיור שנערך בשטח בימים האחרונים ע”י משלחת משותפת של משרד הביטחון והמועצה האזורית שומרון מהווה סנונית חשובה להתנעת תהליך הפשרת הקרקעות ותכנון העיר.
“המסלול היחיד המוצע למשקיעים בימים אלה הוא רכישה של 100 מ”ר קרקע חקלאית להשקעה ב-94 אלף שקלים”.