איך התכנית של לפיד תסייע לירידת מחירים במגזר החרדי

בעוד בקואליציה ובאופוזיציה רבים יצאו נגד תכניתו של יאיר לפיד לפטור ממע”מ את הזוגות הצעירים, בטענה כי המהלך רק יגרום לעליית מחירים, אולי בלי להתכוון דווקא הדברים מתגלגלים לטובה, ופירות התכנית מבשילים כבר כעת, הרבה טרם יישום התכנית.

שכן, כבר בחודש האחרון דווח על ירידה של 45% בביקוש לקניית דירות.

תוצאה זו היא, כמובן, הימנעות הצעירים מלקנות דירה בשל תקווה כי יוכלו לממש הנחה של מאות אלפי ₪ עם יישום תכנית מע”מ אפס. 

למי שטרם עודכן: מדובר על תכנית שתפטור את הרוכשים מתשלום המע”מ, בעוד הקבלנים יקבלו החזרי מע”מ גם ללא קבלת המע”מ מהרוכש.

תחילה התכנית הייתה מיועדת דווקא ליוצאי צבא ובה ניתנה הנחת מע”מ לרכישת דירה עד עלות דירה של 1,600,000 ₪. אולם בעקבות שאגת שר השיכון אריאל על קיפוח החרדים (מבלי להבין מהיכן נפל החסד על ראשו), התקבלה לאחרונה ההחלטה למתן פטור מע”מ גם אזרחים שדחו או נפטרו מהשירות הצבאי. מה שהכניס לקטגוריה את מחוסרי הדיור החרדים.

עם זאת הסכום יוגבל רק עד 950,000 ₪  לעלות דירה, שעליה ניתן לקבל הנחה.

הקבלנים יאלצו להוריד מחירים

ניקח, לדוגמה, את העיר בית שמש, המתפתחת בקצב מסחרר בשנתיים האחרונות. במהלך השנה וחצי האחרונות בלבד, זכו קבלנים וקבוצות בכ- 2700 יח”ד ברמת בית שמש א וג’2.  רובן טרם נמכרו. סך יחידות זה אינו כולל את מכרזי מחיר למשכן.

על אף שהמחירים הצפויים ב-ג’2 אמורים היו לעמוד על כ-850,000 ₪ ליח”ד, ההערכה היא שתכנית המע”מ תאלץ את הקבלנים להוריד את המחירים (אם ירצו להשתתף בפטור המע”מ) ל-0.95% משומת השמאי הממשלתי, על מנת להאיץ את מכירת הדירות.

על פי נתוני רשות המיסים, עליה מתבסס גם השמאי הממשלתי, המדד הממוצע לדירת 3 חדרים חדשה הנו 770,000 ₪ המשקף 10,000 ₪ למ”ר עבור דירת 77 מטר.

על מנת שהדירות ישתתפו בתכנית מע”מ אפס, על הקבלן להציג מחיר של כ -730,000 ₪ עבור דירת 3 חד’. אך משום הורדת המע”מ – הקונה ישלם רק כ-620,000 ₪.

עבור דירת 4 חד’ ייאלצו הקבלנים להוריד מחירים לפחות מ-950,000 ₪ – שזהו הישג נאה גם עבור מי שאינו זכאי לפטור ממע”מ.

המחיר אותו ישלמו מחוסרי הדיור לדירת 4 חדרים הנו 805,000 ₪.

הפעם האחרונה שדירות נמכרו במחירים כאלו היה בערך ב-2008.

ישפיע על מוכרי יד שניה

היש בשורה טובה מזו?  כמובן שתוצאה כזו משפיעה באופן ישיר על כל מוכרי דירות יד שנייה, שייאלצו להוריד מחירים, בעקבות התגברות התחרות מצד דירות הקבלן.

עבור תושבי מודיעין, הידועה בגיוס הגבוה לצה”ל, המצב קצת פחות טוב והביקורת המופנית נכונה יותר. אמנם גם שם צפויים להימכר בשוק בשנה הקרובה כ-3,000 דירות, אך המחיר הממוצע לדירה 3 חד’ חדשה הוא גבוה מדי ועומד על 1,360,000 ₪.

אליה וקוץ בה, אם חשבתם לעשות על זה סיבוב, תצטרכו לרכוש סבלנות ואורך רוח. על פי תקנון התכנית, הדיירים אשר ירכשו דירה לא יוכלו למכור את הדירה, אלא רק לאחר 5 שנים.

כל שעלינו לקוות שהתכנית תצא לאור במהרה, ובמקביל אליה תכנית ‘מחיר מטרה’.

• משה רווח הנו מנכ”ל משותף באמפיריה נדל”ן ופיננסים המפתחת ומנהלת יזמות נדל”ן 02-6222255