החרדים השקיעו עשרות מיליונים: האם קרן ‘מגוריט’ היא הימור מסוכן?

בשבועות האחרונים נחשפים צרכני המדיה החרדית למסע פרסום אגרסיבי של ‘קרן מגוריט’ – קרן השקעות חדשה, המשווקת עצמה כאפיק סולידי ובטוח מצד אחד, וכבעלת פוטנציאל לתשואות גבוהות מאידך. ממש חלום ורוד של חובבי השקעות.

‘קרן מגוריט’ מסווגת משפטית ומעשית כ’קרן ריט’ – קרן ציבורית המגייסת כסף מהציבור, הן ישירות והן דרך גופים מוסדיים, למטרת רכישת נכסי נדל”ן מניבים והשכרתם לטווח ארוך.

מודל ה’ריט’ קיים כבר שנים רבות ברחבי העולם ובישראל, והוא נחשב להשקעה לגיטימית ואף נבונה במקרים רבים.

פעילות קרנות הנדל”ן מוסדרת בחוק, והמדינה מצדה מעודדת אותן בהטבות מס שונות, כדי לחזק את שוק ההשכרה ארוכת-הטווח למגורים.

לפני כחצי שנה אישרה הכנסת הטבות מפליגות לקרנות אלו, כשבין היתר שיעור מס הרכישה המוטל עליהן הופחת מ-8% ל-0.5% בלבד, מס רווחי ההון הופחת אף הוא מ-25% ל-20%, ועוד.

‘מגוריט’, שפרצה עתה בסערה לשוק, הצליחה לגייס סכום נכבד ביותר של כמעט 240 מיליוני שקלים בתוך זמן קצר, כאשר המשקיעה הגדולה ביותר בה היא… ‘קופת העיר בני ברק’, שהוציאה מכיסה לא פחות מ-60 מיליוני שקלים עבור 27.2% ממניות הקרן.

גם רבים מהמשקיעים הפרטיים שרכשו חלק בקרן החדשה והמבטיחה, הם חרדים.

18.2% ממניות הקרן מוחזקים בידי הציבור ועל פי ההערכות עשרות מיליוני שקלים מתוכם הגיעו ישירות מהמגזר החרדי, שכאמור, עמד במוקד מסע הפרסום של הקרן.

בשאר המניות מחזיקים קק”ל, בית ההשקעות אקסלנס וחברא קדישא תל אביב.

אז איפה המוקש?

בכתבה נרחבת שפורסמה הבוקר (ראשון) ב’כלכליסט’, מנסים העיתונאים ניר טל, אלי שמעוני ושחר אילן, לנתח את טיבה של הקרן ולהבין האם התמונה אכן כה ורודה, או שמדובר בעסק שאמנם אינו נושא בכנפיו סיכונים כבדים, אך מצד שני גם אינו משתלם במיוחד עבור המשקיעים.

כבר בכותרת הכתבה זוכה ‘מגוריט’ לכינוי ‘קרן הנדל”ן ששמה את המנהלים שלה לפני המשקיעים’.

הכותבים מציינים כי למרות מחירי הנדל”ן הגואים, ההטבות המפליגות שאישרה המדינה לקרנות ה’ריט’ וזהותם הבכירה והמקושרת של מנהלי ‘מגוריט’, “המודל העסקי של הקרן נשען על הנחות אופטימיות יתר על המידה”.

מדוע?

ראשית, דמי הניהול הגבוהים.

את הקרן תנהל חברת ניהול שהוקמה במיוחד לשם כך. אך בעוד התשלום השנתי המקובל לחברות ניהול דומות עומד על 0.5% עד 0.75% משווי הנכסים שבידי הקרן, משקיעי ‘מגוריט’ ישלמו לחברת הניהול שלה 1% לשנה – ללא קשר לתשואה.

הדבר אינו מפתיע כשמתברר שבכירי הקרן עצמה מחזיקים בנתחים נכבדים מחברת הניהול, ולמעשה קבעו שכר נאה ויציב לעצמם, בלי קשר לשאלה האם הניהול שלהם יניב פירות או שלא.

כך למשל יו”ר הקרן אייל גבאי, לשעבר מנכ”ל משרד ראש הממשלה, ויו”ר ועדת האסטרטגיה של הקרן, יעל אנדורן, לשעבר מנכ”לית משרד האוצר – מחזיקים כל אחד ב-5% ממניות חברת הניהול. דירקטורים אחרים ב’מגוריט’ מחזיקים ב-6% נוספים ממניות חברת הניהול.

יש לציין כי גם קופת העיר וחברא קדישא, שהשקיעו כל אחת עשרות מיליוני שקלים בקרן עצמה, רכשו אחזקות בחברת הניהול – אם כי נמוכות משמעותית מאחזקותיהן ב’מגוריט’.

שם נוסף שבולט באחזקות חברת הניהול (11%) הוא עו”ד חיים וייספיש מבני ברק – מי שתיווך בין ‘מגוריט’ לבין משקיעים חרדים שונים, ונחשב כאיש שהחדיר את הקרן אל המגזר החרדי.

מה לגבי התשואה המובטחת?

בפרסומיה חוזה ‘מגוריט’ תשואה שנתית של 4%-5%, אך התשואה השנתית הממוצעת לדירת מגורים בישראל עומדת כיום על פחות מ-3.5%.

בנוסף יש לנכות את הוצאות התפעול המרובות, את עלויות המטה והשירותים המשפטיים, שעל פי הערכה מקלה יורידו את התשואה ל-3%, כך על פי ‘כלכליסט’.

ויש, כמובן, גם את חברת הניהול שתגבה את שלה, 1% שלם לשנה – מה שמותיר את המשקיעים עם 2% תשואה שנתית נטו – במקרה הטוב, ובהנחה שהקרן תפעל בצורה נבונה ולא תיכשל במיזמי נדל”ן בעייתיים.

בהקשר זה יש לציין כי ‘מגוריט’ מתכוונת לרכוש גם דירות ‘על הנייר’, מה שמגדיל את הסיכון.

נתון נוסף שאסור להתעלם ממנו הוא ההנחה של הקרן שמחירי הדיור בישראל ימשיכו לעלות באותו השיעור בו הם זינקו בשנים האחרונות. הנחה זו אינה יותר מאשר ניחוש פרוע וסביר יותר להניח שגם אם העלייה תימשך, היא תהיה מתונה יותר משום שהריבית אינה יורדת עוד.

תמרור אזהרה, נורה אדומה

כתבי ‘כלכליסט’ מציינים, כי הגופים המוסדיים הקלאסיים משכו את ידיהם מההנפקה החגיגית של ‘מגוריט’.

חברות הביטוח ובתי ההשקעות הגדולים – למעט ‘אקסלנס’ – העדיפו שלא להשקיע בקרן סכומים של יותר ממיליוני שקלים בודדים וחלקם נמנעו לחלוטין מכל עיסוק עמה.

מדובר בנורה אדומה עבור כל משקיע פרטי, משום שהשקעות סולידיות מסוג זה הן ליבת הפעילות של המוסדיים.

תגובת ‘מגוריט’ כפי שנמסרה ל’כלכליסט’: “כל קרנות הריט הונפקו כשהן גובות דמי ניהול של 1% משווי הנכסים ורק לאחר זמן הן בחנו מחדש את הנושא. דמי הניהול שקרנות ריט אחרות גובות זהה פחות או יותר.

“דמי הניהול שישולמו לחברת הניהול אמורים לכסות את שכרם של חמישה נושאי משרה בחברה – מנכ”ל, יו”ר, יו”ר ועדת אסטרטגיה, יו”ר ועדת השקעות ודירקטור נוסף. דמי ניהול אלו נמוכים מאוד בכל השוואה רלבנטית. כמו כן, ההשוואה לקרנות ריט בתחום הנדל”ן המניב מוטעית ומשקפת אי־הבנה של נכס הבסיס. דירות מגורים ובנייני משרדים אינם אותו מוצר”.