מתארגנת ‘עמותת רכישה’ לדירות במחיר זול. כדאי לי להצטרף?

לעיתים אנו שומעים על הזדמנות לרכישת דירה במחיר שנשמע ממש מציאה, במיקום שרצינו ואפילו החברים הכי טובים קנו בפרויקט. הסיכון היחיד – על פניו, אלו כמה מאות שקלים שעלולים להפסיד במקרה שבו העמותה לא תזכה במכרז.

אבל מה זו עמותת בניה?

על פי רוב, כאשר המדינה מוציאה קרקע למכרז היא מאפשרת לקבלנים, יזמים ועמותות רכישה, לקנות את הקרקע ולבנות עליה. חברי העמותה מתארגנים ביחד, רוכשים את הקרקע ואחר כך יוצרים קשר עם בעלי מקצוע כמו קבלנים, מהנדסים וכיוצא בזה על מנת לבנות את בתיהם, בעצמם.

אז למה זה יותר זול לרכוש בעמותה?

בשונה מרכישה מקבלן, שבה הקבלן הוא זה שנושא בעלויות הרכישה של הקרקע, חברי העמותה משלמים על מחיר הקרקע בעצמם – מההון העצמי שלהם. את עלות הבניה הם משלמים תוך כדי התקדמות הבניה וכך נחסכות מהם עלויות מימון יקרות, שבדרך כלל עולות לקבלן מן השורה לא מעט כסף, אשר בסופו של יום מגולם בתוך מחיר הדירה. גם הרווח הקבלני נחתך משמעותית כאשר העמותה היא זו שמתקשרת עם קבלן שיבנה עבורה, חלף קבלן אשר רוכש קרקע, בונה בתים ומשווק אותם בעצמו.

נשמע מעולה. אז למה כשהתייעצתי עם עו”ד הוא אמר לי שזה בעייתי?

עמותת בניה אכן יכולה להיות הרפתקה מסוכנת. רכישה מקבלן היא ככלל, בטוחה יותר. כך לדוגמא, כשרוכשים מקבלן על העסקה חל “חוק המכר דירות”, אשר מחייב את הקבלן להעניק לרוכשים “ערבות חוק מכר”. המשמעות של הערבות היא שאם חס וחלילה הקבלן פושט רגל או שהפרויקט מסתבך, יכול הבנק המלווה להיכנס בנעלי הקבלן ולהמשיך את הפרויקט בעצמו. כלומר, הרוכשים מוגנים בצורה כזו שהם לא מסכנים את כספם. הביטחון הזה שווה הרבה מאוד. לעומת זאת, כאשר בונים באמצעות עמותה, אין ערבות חוק מכר כיוון שהבנייה היא עצמית, של העמותה.

הקבלן שהעמותה מתקשרת איתו אינו מחויב ב”ערבות חוק מכר”. דוגמא נוספת הינה, מועד המסירה. כאשר קונים מקבלן, מקבלים התחייבות למועד כניסה לבית. אם הקבלן מפגר במועד המסירה, הוא יצטרך לשלם על פי חוק פיצוי בשווי הגבוה מהשכירות המקבילה לדירה הנרכשת. בעמותה אין התחייבות לתאריך כניסה מאותה סיבה שהוזכרה קודם – אין גורם שקונים ממנו, הבנייה היא של חברי העמותה עצמם.

אז אם ככה, למה להצטרף לעמותה?

ראשית חשוב להבין כי, לא בטוח שרכישה מסוג זה מתאימה לכל אחד. מי שרוצה ודאות מאוד גבוהה ובטחונות מספקים כמו שמעניק “חוק המכר דירות”, לא בהכרח תתאים לו הצטרפות לעמותה. אולם כאן נכנסת שאלה נוספת: עד כמה אנחנו סומכים על מארגני העמותה? עד כמה הם אנשי מקצוע שאפשר לסמוך עליהם? שם המשחק הוא אמינות ויושרה. אם אתם מאמינים שהמארגנים הינם אנשים ישרים ומקצועיים, שווה בהחלט לשקול את ההצטרפות שיכולה להוזיל עלויות בצורה משמעותית. חשוב לדעת מהם הסיכונים בהצטרפות לעמותה, אך אם הכול פרוס לפניכם, בהחלט שווה להשקיע בכך את הזמן ולבדוק את הדברים לעומק. החיסכון בסופו של יום, עשוי להיות משמעותי מאוד.

התעניינתי בעמותה שהראתה לי כבר תכניות דירה ומפרט, התחייבה לי על סכום סופי והם נראים ממש רציניים!

אכן, ישנן עמותות בניה גדולות מאוד, אשר משווקות לעיתים מאות יחידות בצורה של עמותה. באתרי האינטרנט, ניתן לראות הדמיות של הפרויקט והדירות והליך השיווק והחוזים שלהם מזכירים במעט רכישה מקבלן. אבל, יש לשים לב למספר נקודות שחשוב להיות מודעים אליהן אם מצטרפים לעמותות מסוג זה. נדגים:

תשלום למארגן העמותה:

אין ספק כי מארגני העמותה צריכים לקבל את שכרם. מלבד ההשקעה הראשונית המושקעת על ידם טרם לזכייה במכרז, הם ממשיכים ללוות את העמותה ולהוות חלק חיוני ומרכזי עד לשלב מסירת הדירות לחברי העמותה. עם זאת, משמעות התשלום למארגני העמותה עבור הרוכשים הינה המועד בו מארגן הקבוצה (או בעמותות בנייה גדולות יותר – החברה המארגנת) מקבל את שכרו.

על פי רוב, בעמותות בניה גדולות, חברת הארגון לוקחת את עיקר שכרה (60% או יותר מגובה דמי הארגון שנקבעו בחוזה בין העמותה לחבריה) מיד לאחר ההודעה על זכיית העמותה במכרז. במצב זה, בו שכר המארגן/ חברת הארגון אינו מתפרס באופן הדרגתי יותר על פני הפרויקט, חברי העמותה למעשה נוטלים לבדם בסיכון שמשהו בדרך ישתבש מבלי שמארגני העמותה ייטלו חלק אף הם באותו סיכון.

אף אחד לא מצפה כי מארגני העמותה ייטלו בסיכון שווה לחברי העמותה. למרות זאת, על הסיכון להתפזר בין חברי העמותה למארגני העמותה, כאשר מארגני העמותה הם האחראיים, בסופו של יום, להשלמת הפרויקט ולמסירת הדירות, ואילו חברי העמותה הם המעמידים את הונם האישי (אשר בד”כ מהווה את כל שברשותם) לטובת הפרויקט. כך למשל, אם חלק מחברי העמותה אינם מעבירים את התשלומים העיתיים כפי שנקבעו, במועדם, עלולה העמותה לקרוס. במצב זה, בו מארגני העמותה כבר קיבלו את רוב שכרם, הסיכון נופל במלואו על כתפי חברי העמותה.

עורכי הדין:

יש לשים לב שהביטחון והשם הנוצץ של משרד עורכי הדין אשר מלווה את הפרויקט (ולמעשה את חברי העמותה), איננו מייצג את חברי העמותה (וליתר דיוק את האינטרסים של חברי העמותה) במסגרת ההסכם עצמו מול המארגן ומול חברת הניהול, אלא את חברת הניהול וחברת הארגון אשר שכרו את שירותי המשרד מלכתחילה.

יש עמותות שאף מדגישות במסמכי ההתקשרות שעורכי הדין מייצגים את חברי העמותה רק לאחר החתימה על הסכם השיתוף. מדובר בהסכמים נוקשים אשר מיטיבים מאוד עם חברת הניהול והמארגן, כאשר האחרונים, מקבלים אחוזים נאים בגין השירותים אשר יסופקו לחברי העמותה. קרי: עורכי הדין של העמותה לא מייצגים את הרוכשים בשלב ההתקשרות הראשונית [ואף לא ייצגו את העמותה כנגד המארגנים ככל שתהיינה בעיות] ולכן החוזים הללו מצריכים עין ביקורתית מצד הרוכשים. ככל הנראה, לא ניתן יהיה לשנות סעיפים בחוזה, אולם על הרוכשים לדעת מהם הסיכונים שהם נוטלים ולקראת מה הם הולכים.

חברת הניהול:

לרוב, בעמותת בנייה גדולות, חברת הניהול קשורה באופן ישיר או עקיף למארגן. על פי רוב חברת הארגון קובעת לרוכשים את זהות חברת הניהול, ללא יכולת בחירה או ביקורת של חברי העמותה בנוגע לבחירה. אם תשאלו את המארגן הוא ישיב לכם במידה רבה של צדק שאם רוצים להתקדם מהר, לא ניתן להתחיל להעמיד כל דבר להצבעה, כיוון שיהיו ויכוחים והעמותה לא תגיע לשום מקום.

מצד שני, יש לזכור שעוד לפני שהעמותה זכתה, היא מתחייבת לחברת ניהול פלונית שתיקח הרבה מאוד כסף (כאמור – מרגע הודעת הזכייה), אפילו אם חברי העמותה יחליטו להחליף אותה מיד לאחר שיזכו בקרקע ועוד לפני שזו החלה לעבוד. כך, ישנן חברות ניהול אשר מחייבות את העמותה בתשלום של 45% משכרן גם אם הן יוצאו מהפרוייקט בשלב ההתחלתי ביותר!

ככל שהתשלום לחברת הניהול הינו ביחס ישיר להתקדמות הבנייה, כך תדעו שהחוזה אשר עומד לפניכם הינו הוגן יותר. כמו כן, שימו לב שיש חברות ניהול שמחייבות אתכם [שוב, עוד לפני שזכיתם והתכנסתם פעם אחת כעמותה] לשלם להם סכום לא מבוטל, היה ותחליטו למכור את הבית לצד שלישי לפני שתגמר הבניה. שימו לב: גם עורכי הדין לוקחים כסף בעבור העברה זו כך שלא תמיד ברורה הכפילות. זוהי רק דוגמא למה יכולים לכלול בתוכם הסכמי הניהול ויש לתת לכך את הדעת.

ניגוד עניינים:

ככל שמארגן העמותה השקיע יותר כסף לפני המכרז, כך גדל ניגוד האינטרסים בינו ובין הקבוצה. נדגים: לו עמותה מתארגנת ללא הוצאות של פרסום; אדריכלים; תשריטים; וכו’ עלויות ההקמה הן אפסיות. אולם, ברגע שיזם עומד מאחורי עמותת רכישה ענקית ומשקיע הרבה כסף באלמנטים שהזכרנו ובשיווק של דירות קומפלט עם הדמיות וכדומה, הוא כבר מושקע בתוך הפרויקט בכסף אמיתי, לא “בזמן מבוזבז”.

כעת נניח, כי ככל שמועד המכרז מתקדם, מארגן העמותה מגלה שיש יותר מתעניינים בקרקע ועוד עמותות “מתחרות” או קבלנים המעוניינים אף הם באותו המתחם, מתכוונים להגיש הצעה על אותו המגרש. לכן, מארגן העמותה מפחד שהצעת המחיר הראשונית שאותה חשב להציע לא תספיק לו על מנת לרכוש את הקרקע והוא יפסיד במכרז. מסיבה זו, שווה לו לעלות בכל מחיר את העלות של הקרקע, גם במחיר של חריגה משמעותית ממחיר הדירה שהוצג לרוכשים מלכתחילה. זה המקום להדגיש כי רוב העמותות לא מוכנות להתחייב על מחיר סופי ומכל מקום, במידה וקבלתם התחייבות מעין זו, יש לתהות מה שווה התחייבות כזו  למחיר סופי במסגרת של עמותת בניה.

ככלל, הרוכשים יודעים כי מחיר הדירה עשוי להשתנות – אין שום ערובה שמחיר הדירה בעמותה יהיה סופי ומוחלט. יש לשקול האם מארגני העמותה הינם אנשים ישרים אשר יסכנו את הרווח שלהם ואת כספי ההשקעה שלהם בהקמת העמותה, על מנת שלא לחרוג בצורה משמעותית מהמחיר בו הם שיווקו את הדירות לחברי העמותה.

לסיכום, שימו לב היטב לאיזו עמותה אתם מצטרפים. אל תשללו על הסף ואל תהיו פזיזים. יש לבדוק כל עמותה לגופה, לשקול את כלל השיקולים [לא לשכוח את שאלת המיסוי אליה לא התייחסנו לעיל כלל וכלל] ולקבל החלטה מושכלת.

עוה”ד מאיר מולד ממשרד וולפסון ויינשטיין ושות’, מתמחה בתחום דיני המקרקעין.