אל תתחכמו: להפוך מחסן לדירה? הזדמנות וקץ בה

לא פעם שומעים אנו על “הזדמנות” שנקלעה בדרכו של מישהו לרכוש דירה, שהיום היא דירה (עם קירות וחלונות וחיבור למים וחשמל) אולם פעם, הייתה מחסן. לעיתים אף מבהירים “יודעי הדבר” כי אין חשש בעסקה מעין זו, כי המחסן הוסב לדירה כבר לפני שנים ובכל מקרה, הרוכש הטרי של “הדירה” אינו זה שביצע את הבניה הבלתי חוקית והסבת המחסן לדירה, ולפיכך אין לו מה לדאוג.

יהיו אף שיסבירו, כי המחסן נמצא בקומת העמודים מתחת לבניין הקיים, והרי “כולם יודעים היום שהרשויות מעודדות הרחבות בניה במסגרת תכניות “תמ”א 38″, אז בטח שאין שום בעיה עם הדירה”.

אולם “הזדמנות” וקוץ בה. לאחרונה התפרסם פסקו של כב’ השופט חיים טובי מבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין דירה שהחלה את דרכה כבר לפני כ-13 שנים בעת שבעל דירה (בבית משותף באזור המרכז), הפך מחסנים ושטחים הצמודים אליהם לדירות מגורים [ת.א. 2113-04, אשכנזי ואח’ נ’ חג’ג’].

עוד בתחילת הדרך, דיירי הדירות האחרות ניסו לעצור את הבניה של השכן, להסבת המחסנים לדירות ואף פנו לעירייה בעניין. משזו האחרונה לא עצרה את העבודות, פנו לבית המשפט השלום שנתן בהסכמה צו האוסר על שימוש במחסנים לדירות מגורים (“התביעה הראשונה”).

לאחר מכן הוגשה תביעה נוספת נגד השכן שתחייבו להרוס את הדירה, לנתק את המחסנים מרשת הביוב ולהחזיר את המצב לקדמותו, יחד עם מספר סעדים נוספים.

במקביל להגנתו למול התביעה של השכנים, מכר השכן את הדירות שבבעלותו לאדם אחר. הוא הקונה “בהזדמנות”, שחשב כי עשה עסקה מצוינת. אולם, לאחר שנודע לתובעים על המכירה, תוקן כתב התביעה וגם הקונה החדש התווסף כנתבע לתביעה.

כבוד בית המשפט חזר וקבע, כי עבודות הבניה שבוצעו, אינן מהוות שינויים פנימיים שאין דורשים היתר, וכי בניה המשנה את ייעודו של הנכס, ממחסן למגורים, איננה שינוי פנימי בלבד ועל כן מצריכה קבלת היתר בניה. עוד נפסק, כי מדובר בשינוי חיצוני ופגיעה באחוזי הבניה השייכים לכלל דיירי הבית המשותף. השופט נתן צו המופנה לנתבעים (השכן המקורי והקונה שרכש ממנו את הדירה המוכנה), והורה להשיב את המצב לקדמותו.

הקונה “בהזדמנות” טען, כי הוא רכש את המחסנים בתום לב, מבלי שידע ומבלי שהיה עליו לדעת דבר מצבם המשפטי והמנהלי של המחסנים טרם רכישתם. הקונה אף טען כנגד דיריי הבית המשותף כמו גם כנגד המוכר, כי הסתירו ממנו, בכוונת מכוון, את דבר קיומה של התביעה הראשונה, כמו גם קיומו של פסק הדין. בנוסף טען הרוכש כי אם היה יודע שיש בעיה משפטית באשר לנכס, לא היה רוכש אותו כלל ועיקר.

כבוד בית המשפט קבע כי משהוכח בעליל כי המחסנים הוסבו, שלא כדין ובלא היתר, למגורים תוך פגיעה ברכוש המשותף של הבית, אזי פסק הדין חל גם על אדם שרכש את הדירה והמחסנים בהם בוצעה הבניה. זאת למרות שלא נרשמה הערת אזהרה על קיום פסק הדין בתביעה הראשונה. רוכש נכס נכנס לנעלי המוכר בעניין זה, ועליו לבדוק בעת העסקה שלא קיימת בניה בלתי חוקית.

בעניין זה הרחיב כבוד השופט טובי וקבע כי, אף אם הקונה לא ידע ואף לא יכול היה לדעת כי המחסנים הוסבו שלא כדין למגורים, ברי כי אין הוא רשאי להמשיך ולעשות שימוש בהם שלא בהתאם לייעודם המקורי, קרי: לאחסנה בלבד.

אומנם קיימות לא פעם הזדמנויות של ממש גם בשוק הדירות, אשר מחירן האטרקטיבי נקבע על בסיס זכויות חסרות אשר ניתנות להסדרה. אולם הדבר מחייב תכנון נכון של העסקאות באמצעות בעלי מקצוע מתאימים ובדיקה יסודית של הסיכונים בעסקאות אלו, למול היכולת להביא לפתרונם. ניסיון ל”תחמן במקום לתכנן” ולרוץ לספר לכולם על ה”הזדמנות” שהצלחנו לתפוס עשויים להביא למפח נפש ואובדן של כסף רב.

עוה”ד יגאל ויינשטיין, הינו שותף מנהל במשרד עוה”ד וולפסון ויינשטיין ושות’.