המציאות החדשה של פינוי-בינוי: חמדנות יתר היא מתכון בטוח לפרויקט תקוע

צילום:

באדיבות

בעידן הטילים הבליסטיים, הסיפור הגדול הוא כבר מזמן לא עוד מטרים למפרט או חדר נוסף; הסיפור הוא החיים עצמם, והביטחון שמספקת דירה חדשה עם ממ"ד • יעקב רייניץ, יועץ הנדל"ן, על המציאות החדשה של פינוי-בינוי

הטור הזה לא מתעסק במשברים מדיניים, אבל אי אפשר להתעלם מהתובנה הברורה שעולה מהעסקה הכושלת שחתם דונלד טראמפ עם איראן ביום הולדתו ה-80.

המציאות החדשה מבהירה שאנו צפויים, ככל הנראה, לסבבי לחימה קצרים בני מספר ימים, שבהם טילים בליסטיים יחצו את שמי המזרח התיכון כדבר שבשגרה.

למציאות הביטחונית הזו יש השלכה ישירה ובלתי נמנעת על שוק הנדל"ן המקומי: היא מייצרת ביקוש קשיח לחלוטין לדירות הכוללות ממ"ד, ודוחפת להמשך קידום מואץ של תוכניות פינוי-בינוי, פשוט מפני שהתברר, הלכה למעשה, שמדובר במוצר מציל חיים.

אלא שלצד הזינוק בחשיבות המרחב המוגן, הדיירים חייבים להתעורר למציאות הכלכלית החדשה: עידן האופוריה, שבו בעלי דירות יכלו לדרוש ולקבל תמורות מפליגות ומנופחות בפרויקטים של התחדשות עירונית, הולך ומסתיים.

המציאות הכלכלית המורכבת של השנתיים האחרונות, הכוללת ריבית גבוהה, זינוק בעלויות המימון והתייקרות חסרת תקדים של תשומות הבנייה, דוחקת מאות פרויקטים אל עבר הקו האדום של חוסר כדאיות כלכלית.

התוצאה בשטח: יזמים רבים נאלצים לחזור אל בעלי הדירות, לפתוח חוזים חתומים ולדרוש ויתורים משמעותיים כדי למנוע את קריסת הפרויקטים וביטולם. הירידה באטרקטיביות הכלכלית של הפרויקטים כבר מתורגמת למספרים בשטח. הנתונים מראים כי חלה ירידה חדה של כ-20% בהגשת בקשות להיתרי בנייה להתחדשות עירונית באזור תל אביב, לצד ירידה של כ-5% בהתחלות הבנייה בפרויקטים אלו.

מומחים משפטיים בענף מעידים כי מדובר בתופעה רוחבית: במספר רב של פרויקטים המקודמים כיום, נאלצו החברות לפתוח מחדש את ההסכמים מול הדיירים. באזורי ביקוש מובהקים במרכז הארץ, התופעה מקיפה חלק נכבד מאוד מהחוזים שנחתמו בעבר.

הסיבה המרכזית לכך היא שתוכניות רבות החלו להתקדם לפני מספר שנים, בתקופה של גאות ואופוריה בשוק הנדל"ן. אולם כאשר מרווח הרווח ההתחלתי מתוכנן על כ-15% בלבד, מספיק שינוי מאקרו-כלכלי קל כדי למחוק את הרווחיות לחלוטין.

וזאת למודעי, פתיחת חוזה קיים היא תהליך מורכב המבוצע בלית ברירה, מתוך הבנה של שני הצדדים כי חלופת ביטול הפרויקט גרועה בהרבה.

כדי להימנע מעיכובים תכנוניים ממושכים בוועדות התכנון, רוב השינויים אינם נוגעים לשטח הדירה עצמה - דבר שהיה מצריך תכנון מחדש - אלא ל"מעטפת הכלכלית":

• ויתור על דמי שכירות: דיירים רבים נאלצים לספוג בעצמם את עלויות השכירות במהלך תקופת הבנייה, או להסכים להשתתפות עצמית בעלויות אלו.

• שנמוך המפרט הטכני: הפחתת איכות החומרים או רמת הגימור שהובטחו במקור.

• ויתור על הטבות נלוות: תשלום עצמי עבור חניות, מחסנים או הצמדות אחרות.

עבור דיירים רבים, במיוחד אוכלוסיות מבוגרות או מעוטות יכולת, הוויתור על דמי שכירות חודשיים מייצר קושי תזרימי ממשי, המצריך לעיתים פתרונות מימון יצירתיים בשיתוף הבנקים המלווים.

גורמים מובילים בענף מדגישים, כי אחת מנקודות התורפה המרכזיות היא משך הזמן הממושך שחולף מרגע קביעת הזכויות בוועדות התכנון ועד לביצוע בפועל. הניתוח השמאי המקורי של הפרויקט הופך ללא רלוונטי בחלוף השנים, ומי שמשלם את המחיר הם הדיירים שנשארים תקועים בבניינים ישנים, מתפוררים וללא מיגון.

ולכן, המסקנה מכאן היא פשוטה: בחרו יזם מנוסה בתחום התחדשות עירונית, נהלו משא ומתן קשוח כדי לקבל את המקסימום, אבל בשום אופן אל תמתחו את החבל למחוזות הסחיטה.

בעידן הכלכלי הנוכחי, חמדנות יתר היא מתכון בטוח לפרויקט תקוע; דרישות מנופחות היום יחזרו אליכם מחר כחוזה פתוח והתפשרות כואבת הרבה יותר בשלב הביצוע.

כשהיזם מציע לכם תמורות הגיוניות וסבירות, תחתמו ותתקדמו. בעידן הטילים הבליסטיים, הסיפור הגדול הוא כבר מזמן לא עוד מטרים למפרט או חדר נוסף; הסיפור הוא החיים עצמם, והביטחון שמספקת דירה חדשה עם ממ"ד.

• יעקב רייניץ הוא יועץ נדל"ן ומרצה. לקביעת פגישת ייעוץ - לחצו כאן

1 אהבתי