מחירי הדירות הציבו מחסום בפני המשקיע הפרטי, ויותר אנשים מתחילים לשמוע על קרקעות להשקעה. אבל לפני שנכנסים לתחום, יש מושג אחד שחשוב מאוד להבין: קרקע מופשרת. מה זה, איך זה קורה, ולמה זה הלב של כל ניתוח השקעה בקרקע
מי שעוקב אחרי שוק הנדל"ן בשנים האחרונות מכיר את התחושה: מחירי הדירות עולים, הריבית גבוהה, וההון הנדרש לכניסה לדירת השקעה קפץ לרמות שרחוקות מהאדם הממוצע. השאלה "מה עושים עם הכסף שחסכנו" אינה פשוטה יותר. ובתוך הנוף הזה, יותר ויותר אנשים שומעים על קרקעות כאפיק חלופי. לעיתים עם הצעה קונקרטית, לעיתים מפה לאוזן.
אחד המושגים שחוזר כמעט בכל שיחה על קרקעות הוא "קרקע מופשרת". אבל המונח הזה נאמר לעיתים קרובות מבלי שמבינים מה הוא אומר בפועל, ומה ההבדל בין קרקע שכבר עברה הפשרה לבין קרקע שעוד בדרך. ההבנה של ההבדל הזה — הבחנה שהיא ממש טכנית-משפטית — היא לא פרט קטן. היא הבסיס לניתוח של כל השקעת קרקע.
הפשרה, בלשון פשוטה, היא תהליך שבו קרקע עוברת מייעוד שאוסר עליה בנייה למגורים,לייעוד שמאפשר אותה. הדרך לשם עוברת דרך מערכת התכנון הסטטוטורית, דרך ועדות תכנון, דרך שלבי אישור. מי שמשקיע בקרקע לפני שהיא עברה הפשרה מלאה, בעצם משקיע בתהליך, לא בנכס גמור. ולמה זה יכול להיות כדאי? כי המחיר משקף את הסיכון. ובמחיר הנמוך הזה טמון הפוטנציאל.
הקשר להשקעה בקרקעות להשקעה ברור: חלק גדול מהקרקעות שמוצעות כיום למשקיעים פרטיים נמצאות בתהליך הפשרה, לא אחריו. הבנת השלב שבו נמצאת הקרקע היא אחת הפעולות הראשונות שכל משקיע צריך לבצע.
כל קרקע בישראל מוגדרת עם ייעוד. הייעוד קובע מה מותר לעשות בה: מגורים, תעשייה, חקלאות, שטח פתוח, תשתיות. הייעוד נקבע בתוכניות מתאר,תוכניות שמתאשרות על ידי ועדות תכנון ברמות שונות (ארצי, מחוזי, מקומי). ועדת התכנון הסטטוטורית היא הגוף שמחליט, ותהליך האישור כולל פרסום, התנגדויות, דיונים ולעיתים ערעורים.
"הפשרה" היא בעצם שינוי ייעוד, מקרקע שמוגדרת כחקלאית, פתוחה, או תעשייתית, לקרקע שמיועדת למגורים או שימוש מעורב. בתהליך הפשרה, בעלי הקרקע, ובמקרה של השקעה משותפת, כלל השותפים , מחכים שהרשויות יאשרו את שינוי הייעוד, ורק אז הקרקע הופכת ל"מופשרת" במובן המלא.
חשוב לדעת: גם קרקע "מופשרת" לא בהכרח מוכנה לבנייה. יכולה להיות מופשרת מבחינת ייעוד, אך עדיין לחכות לפרצלציה (חלוקה למגרשים), להסכמי פיתוח, להיתרי בנייה. ההפשרה היא שלב, לא סיום. ולכן, ניתוח מעמיק של השלב הספציפי שבו נמצאת הקרקע — הוא חלק בלתי-נפרד מהחלטת ההשקעה.
הגיון ההשקעה בקרקע שטרם הופשרה הוא פשוט: המחיר נמוך יותר, כי הסיכון גבוה יותר. ואם הסיכון מתממש לטובה — כלומר, הקרקע אכן עוברת הפשרה — הערך קופץ. לעיתים באופן משמעותי. ההפשרה בפועל מסמנת שהמשאב הפך לנזיל יותר, שיש עליו ביקוש ממשי, ושהפיתוח אפשרי.
בתמ"א 70, שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו, יש מסגרת תכנונית ברורה שמצביעה על האזורים שעשויים לעבור הפשרה בשנים הקרובות. תמ"א 70 מגדירה "טבעות" סביב תחנות — אזורים שיקבלו הכי הרבה זכויות בנייה. קרקעות בתוך הטבעות הללו, שעדיין לא עברו הפשרה מלאה, הן בדיוק הסוג שמשקיעים מנוסים מסתכלים עליו.
הסיכון הברור: תהליך הפשרה יכול להתארך, להתקל בהתנגדויות, להשתנות. אין ערובה שכל קרקע שמוגדרת כ"בתהליך הפשרה" תגיע לשלב המיוחל. לכן הבדיקה המקצועית — של הסטטוס התכנוני, של ועדות שכבר אישרו שלבים, של המיקום ביחס לתחנות — היא קריטית.
משקיע שמקבל הצעה להשקעה בקרקע צריך לשאול כמה שאלות ברורות לפני שהוא חותם על דבר. ראשית: מה הייעוד הנוכחי של הקרקע, ומה הייעוד המיועד? האם כבר הוגשה תוכנית להפשרה לוועדה? באיזה שלב היא נמצאת? האם יש החלטות ועדה שכבר אושרו?
שנית: מה הסיכון התכנוני הספציפי? האם האזור מוגדר בתמ"א 70 או בתוכנית ארצית אחרת שתומכת בהפשרה? האם יש ועדת תכנון מקומית שמצדדת בפיתוח? האם יש פרויקטים דומים באותו אזור שעברו הפשרה ומהם לקחים שניתן להסיק?
שלישית: מהו לוח הזמנים הצפוי? השקעה בקרקע היא לא עניין של שנה-שנתיים. תהליך הפשרה, אם הוא לא מסתיים, יכול להימשך עשור ויותר. מי שנכנס צריך לדעת שאופק הזמן שלו מתאים לאופק ההשקעה.
עבור רוב האנשים, השקעה עצמאית בקרקע אינה אפשרית. לרכוש קרקע שלמה, לזהות אותה, לבדוק אותה, לרכוש אותה במחיר שטח שלם, דורש הון ומומחיות שאין לרוב המשקיעים הפרטיים. לכן המודל הנפוץ הוא כניסה דרך חברות יזמות קרקעות, שרוכשות את הקרקע ומציעות למשקיעים להצטרף כשותפים.
המסמך שמגדיר את השותפות הוא הסכם שיתוף במקרקעין. זהו מסמך משפטי שנרשם בטאבו, ומעניק לכל משקיע בעלות פרופורציונלית בקרקע עצמה, לא בחברה, אלא בנכס. זו הבחנה חשובה: הבעלות היא אמיתית, פיזית ורשומה. לפי כלכליסט, מדובר בשוק שגדל משמעותית בשנים האחרונות, ועם הצמיחה הגיעו גם יותר שחקנים — לא כולם באותה רמת מקצועיות.
לכן, בחינה של החברה היזמית, ניסיונה, היסטוריית הפרויקטים שלה, ואיכות הבדיקות שהיא מציגה — היא חלק בלתי-נפרד מהתהליך. השקעה בקרקע יכולה להיות בחירה נכונה. אבל כמו כל השקעה, היא דורשת הבנה של מה שאתם קונים — ובמקרה הזה, המושג הראשון שצריך להבין הוא "הפשרה".
הצטרפו לדף הפייסבוק של חרדים 10 >>
הצטרפו לדף X של חרדים 10 >>
רוצים עוד נייעס, סרטונים וסיפורים? הצטרפו לערוץ הוואטסאפ של חרדים 10 >>
