רכישת מערת המכפלה: עסקי מקרקעין מאז ועד היום

בשבת הקרובה יקראו בבתי הכנסת את פרשת “חיי שרה”, בה מפורטת רכישת מערת המכפלה על ידי אברהם אבינו. רכישה זו מוזכרת בתורה באופן מפורט ביותר. בניגוד למשל לרכישת השדה בשכם על ידי יעקב במאה קשיטה [בראשית לג, יט] אשר לא הוזכר בה אופן הרכישה פרט לתמורה, כאן מתנהל דו שיח של הצעה וקיבול, וטקסי ההשתחוויה והויתור על תמורה, אשר היו מקובלים בארץ כנען באותה תקופה. ננסה לעמוד על עיקרי הדברים.

 מי הם “עם הארץ”, ומה תפקידם?

הרכישה הייתה מאת עפרון בן צוחר החתי, אולם הגוף העיקרי הפעיל בכל המשא ומתן מכונה “עם הארץ”. בניגוד לשימוש הנוכחי של המושג “עם הארץ” (כינוי גנאי לאדם החסר השכלה), בתנ”ך “עם הארץ” הינו כינוי לגוף המורכב מזקני העם המנהל את ענייני הקהילה[1]. דהיינו, על פי המשפט הכנעני הקדום, עפרון לא יכול היה למכור מכירה צמיתה של קרקע לאדם זר ללא אישורם של זקני הקהל.

יתירה מזאת, רכישה לשם נחלת קבר, הייתה חמורה עוד יותר, שכן הכנענים האמינו בהישארות הנפש וחיים שלאחר המוות. חשיבות מקום קבורתו של אדם, מוכיחה אמונה זו. אדם החוזר אל העפר במקום מסוים, בארץ מסוימת ובנחלה מסוימת, יש בה הוראה כי הוא שייך לאותו מקום. אלא, שאברהם היה גר מאור כשדים שבצפון, בין הנהרות חידקל ופרת, וכדי שיוכל לרכוש מקום קבורה לנחלה לו ולמשפחתו, היה עליו בראש ובראשונה להתקבל כתושב מן המניין אצל החתים. וזאת באמצעות פניה וקבלת הפנייה.

אמור מעתה, על אברהם היה לקבל שני אישורים במצטבר, אישור קבורה בארץ ואישור על רכישת קרקע לצמיתות.

בדרך זו יתפרש כל הטקס המקראי, החל מהפניה הראשונה של אברהם לגוף השלטוני “עם הארץ”, כדי לקבל את אישורם לקבורה “תנו לי אחוזת קבר עמכם” [כג, ד] – פנייה כללית על רכישה בלתי מסוימת. עם קבלתו לחיק משפחת החתים בתשובתם “במבחר קברינו קבור את מתיך” [כג, ו] הוא משתחווה כאות הוקרה על כך, ואולי גם כאות קבלת סמכותם כתושב המקום וכנתין חדש שלהם.

רק לאחר מכן הוא מבקש לרכוש מקום ספציפי ופונה כעת לקבלת אישור על רכישת קרקע לצמיתות. “שמעוני ופגעו לי בעפרון בן צוחר וכו'” [כג, ט]. הצגת הבקשה עם אישור “עם הארץ” כגוף מבצע, הייתה חייבת להיות לפני “באי שער עירו” כינוס כל אנשי המקום – האזרחים בעלי זכות בחירת “עם הארץ” כגוף מחוקק. לכן בתשובה לא נזכרת תמורה, כי עיקרה הסכמה למכירת קרקע בתחום השיפוט לאזרח זר, המבקש בו זמנית להתקבל כאזרח המקום “השדה נתתי לך והמערה אשר בו לך נתתיה” [כג, יא].

רק לאחר מכן אברהם מציע את כסף התמורה ומתבצעת הרכישה בפועל. בעניין זה יודגש, תשובת עפרון לוויתור על תמורה הייתה טקסית בלבד על פי המנהג הכנעני, על מנת להראות כי אין מחיר לקרקע, כמשאב חיוני מוגבל, כיאה לחברה חקלאית קדומה. נזכור, כי מטעם זה על פי התורה קיים איסור כולל למכירת קרקע לצמיתות בתחומי ארץ ישראל ובחז”ל [משנה בבלי ב”ב נז, א], “אין אונאה לקרקעות” מאחר ואין לה ערך כספי מהותי וכל מחיר הוא מלאכותי, שכן כל כסף ייתן אדם בעד קרקע.

גובה התמורה

ארבע מאות שקל כסף היה באותה תקופה הון רב. לשם השוואה, בחוקי חמוראבי מתוארכים לאותם הימים, משכורת של פועל לשנה שלמה עמדה על שישה עד שמונה שקלי כסף! דהיינו, משכורת חודשית היא כחצי שקל כסף והתמורה בעבור השדה והמערה אם כן שווה ל-800 משכורות חודשיות ובמושגים של היום, גם אם נחשב לפי משכורת מינימום הגענו לסכום של כ- 4,000,000 ₪!

 ויקם השדה

רק לאחר שקילת כסף התמורה לידי עפרון ברמת IN PERSONAM, ברמה האישית, מושלם הקניין ברמה IN REM – כלפיי כולי עלמא. דבר זה מתבטא במילים “ויקם שדה עפרון… לאברהם למקנה לעיני בני חת” [כג, יז-יח]. הצורך בפומביות המקח היה על מנת למנוע עוררין על המקח ולקבע את העברת הבעלות ללא כל צורך בחזקה מתמשכת.

כאן המקום להדגיש, כי הרכישה הראשונה של מקרקעין בארץ ישראל, אשר יש בה תחילת קיום הבטחת הארץ לאברהם ולזרעו אחריו, הייתה ברכישה “לאחוזת קבר”, כי היא סוג הרכישה הצמיתה המורה על שייכות הנפטר אל הארץ, כי העפר ישוב למקום ממנה לוקחה בראשונה, וכדלעיל.

 אז והיום

ניתן למצוא כמה וכמה נקודות השוואה בין רכישת מערת המכפלה אז, לבין קנייני מקרקעין היום אך ברמה העקרונית, רוב החסמים אשר להסרתם נדרש הטקס המפורט במקרא, כבר אינם קיימים עוד.

נתחיל מהסוף.

ברור כי גם היום, קיימת דיכוטומיה ברורה בין שני השלבים: החלק החוזי בין המוכר והקונה והחלק הקנייני שמסתיים בפומביות מרשם המקרקעין. גם החלק החוזי היום מורכב מהצעה וקיבול ומו”מ אשר אינו שונה בהרבה מהמתואר בכתוב. אלא, שבימינו יש צורך במסמך כתוב, אך אין צורך בעדים כפי שדורשת ההלכה היהודית מתקופת המשנה והתלמוד.

גם היום יש צורך בפומביות העסקה, על מנת לכונן בעלות ברמה הקניינית הפועלת כלפי צד ג’ וזאת לאחר השלמת החלק ההסכמי שבין אדם לחברו וביצוע ההסכם בפועל שעיקרו תשלום תמורה. אלא, שהליך זה לא מתבצע בפני קהל עם ועדה, אלא במרשם המנוהל בקפידה, מרשם הפתוח לקהל עם ועדה.

לעומת זאת, אין היום הגבלות לרכישת בעלות על מקרקעין בתחומי ארץ ישראל למי שאיננו תושב, פרט לקרקעות מינהל מקרקעי ישראל אשר היו בזמנו גופים פרטיים שרכשו קרקע על מנת ליישב יהודים בארץ ישראל, על כן מתבצעת המכירה (של קרקעות הנמצאות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל), אך ורק למי שיש לו זכות לעלות ארצה על פי חוק השבות – המסתכם נכון להיום בעובדת היותו נולד לאם יהודיה או שהתגייר על פי דין, אך עם חוק הגיור החדש, ימים יגידו.

מגבלות שונות ברכישת קרקע לקבורה קיימות גם היום, אך מטעמים של תכנון ובניה ושל הסדרת מקום ספיציפי ומוגבל לקבורת מתים ובשל היותו שימוש צמית המונע כל שימוש אחר בקרקע בעתיד.

מה שהיה הוא שיהיה. היינו, עקרונות המו”מ, הרכישה החוזית והמעבר לשלב הקנייני, נותרו כשהיו בשינויים הטכניים המחוייבים של זמן ותקופה.

הכותב, עוה”ד אליהו שוורץ ממשרד וולפסון ויינשטיין ושות’, מתמחה בתחום הנדל”ן.