עבור רבים מתושבי החוץ המחזיקים נכס בישראל, מכירת הדירה נתפסת כמהלך טבעי ופשוט: חותמים על הסכם, מדווחים לרשויות, ומשלמים מס בהתאם. בפועל, מדובר באחד האירועים המיסויים המורכבים ביותר בדיני מקרקעין בישראל, כזה שעלול להסתיים בתשלום מס שבח גבוה במיוחד, גם במקרים שבהם המוכר היה בטוח שהוא זכאי לפטור.
עו״ד דניאל שגב, מומחה במיסוי מקרקעין וליווי תושבי חוץ, מסביר כי בשנים האחרונות רשות המיסים בוחנת עסקאות של תושבי חוץ בזכוכית מגדלת. “מאז הרפורמה במיסוי דירות מגורים, תושב חוץ נדרש להוכיח באופן אקטיבי את זכאותו להטבות. מי שלא ערוך לכך מראש, עלול למצוא את עצמו עם שומת מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים”.
עד שנת 2014, נהנו תושבי חוץ מיחס דומה לזה של תושבי ישראל בכל הנוגע לפטור ממס שבח על דירה יחידה. אלא שתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין והוראת ביצוע 5/2013 שינו את כללי המשחק.
המטרה, לפי רשות המיסים, הייתה לצמצם הטבות מס למי שמרכז חייו אינו בישראל. מאז, נקבעה חזקה ברורה שלפיה תושב חוץ נחשב כמי שמחזיק בדירת מגורים נוספת במדינת תושבותו. המשמעות: כדי ליהנות מפטור ממס שבח על “דירה יחידה” בישראל, על תושב החוץ להוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים נוספת בשום מקום בעולם.
הבדיקה של רשות המיסים אינה מתמקדת רק במוכר עצמו. לפי הוראות הביצוע, נבחן מצבו של כל “התא המשפחתי”, הכולל בן או בת זוג וילדים עד גיל 18.
“מספיק שלבן הזוג יש דירה אחת במדינת התושבות, כדי לשלול את הפטור כולו”, מדגיש עו״ד שגב. “זו נקודה שרבים לא מודעים לה, ודווקא שם מתרחשות הטעויות היקרות ביותר”.
כאן מתחיל הקושי האמיתי. הוראת ביצוע 5/2013 דורשת מהמוכר להמציא אישור רשמי משלטונות המס במדינת תושבותו המעיד כי אין בבעלותו דירת מגורים.
הבעיה היא שבמדינות רבות, כמו ארצות הברית, רשויות המס כלל אינן מנפיקות אישור כזה. “זה מצב אבסורדי”, מסביר עו״ד שגב. “החוק דורש מסמך שלא תמיד קיים”.
הפתרון, לדבריו, נמצא בפרשנות המקצועית של הוראות הביצוע המאוחרות יותר. באמצעות תצהירים משפטיים, אישורי תושבות לצורכי מס, חוזי שכירות ארוכי טווח ומסמכים משלימים, ניתן במקרים רבים לשכנע את מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בזכאות לפטור, גם ללא האישור הפורמלי.
גם כאשר תושב חוץ אינו זכאי לפטור מלא, למשל אם יש בבעלותו דירה בפריז או בניו יורק, אין משמעות הדבר תשלום מס מלא על כל הרווח. הוראת ביצוע 5/2013 מאפשרת שימוש ב"חישוב ליניארי מוטב".
לפי מנגנון זה, השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 פטור ממס, ורק הרווח שנצבר לאחר מכן מחויב במס בשיעור של 25%. עבור נכסים שהוחזקו שנים רבות, מדובר בהבדל דרמטי. “בלא מעט מקרים החיסכון מגיע למאות אלפי שקלים”, מציין עו״ד שגב, “אבל רק אם החישוב נעשה בצורה מדויקת, כולל הצמדות ופחת”.
מס שבח לתושב חוץ משולם על הרווח הריאלי, ולא על שווי המכירה. לכן, ניכוי הוצאות הוא כלי קריטי בהפחתת חבות המס. שכר טרחת עורך דין, עמלות תיווך, שיפוצים, ריבית ריאלית על משכנתא, היטלי השבחה ואגרות, כל אלה יכולים להפחית משמעותית את המס, בתנאי שתועדו כראוי.
אחת ההפתעות הגדולות ביותר עבור תושבי חוץ שמכרו דירה מושכרת היא ניכוי הפחת. גם אם המוכר מעולם לא דרש פחת בדוחות השנתיים שלו, רשות המיסים תנכה “פחת רעיוני” משווי הרכישה.
שיעור הפחת לדירת מגורים עומד לרוב על כ־2% לשנה מעלות המבנה. לאורך 20 שנה, מדובר בהפחתה משמעותית שמגדילה את השבח ואת המס לתשלום. “זה סעיף שיוצר פער עצום בין המס שהמוכר ציפה לו לבין השומה בפועל”, אומר עו״ד שגב.
מכירת נכס בישראל על ידי תושב חוץ היא הליך משפטי־מיסויי מורכב, עם נטל הוכחה מוגבר ושיקול דעת רחב לרשות המיסים. טעויות בחישוב, בדיווח או בהמצאת מסמכים עלולות לעלות ביוקר.
עורך דין מקרקעין המתמחה בליווי תושבי חוץ יודע לזהות מראש זכאות לפטור, לבנות תשתית ראייתית נכונה, לנהל את ההתנהלות מול מיסוי מקרקעין ולוודא שהמס מחושב לפי הדין – ולא מעבר לו.
ההבדל בין מכירת דירה בישראל על ידי תושב ישראל לבין תושב חוץ הוא דרמטי. מי שמתכנן מכירה מבלי להיערך מראש, עלול לשלם מחיר כבד. תכנון נכון, שמתחיל עוד לפני החתימה על הסכם המכר, יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים ולהבטיח שהנכס יניב את התמורה המקסימלית.
משרדו של עו״ד דניאל שגב מתמחה בליווי תושבי חוץ במכירת נכסים בישראל, תוך מיצוי מלא של ההטבות והגנה על האינטרסים הכלכליים של הלקוח.
ליצירת קשר: 09-7665531
הצטרפו לדף הפייסבוק של חרדים 10 >>
הצטרפו לדף X של חרדים 10 >>
רוצים עוד נייעס, סרטונים וסיפורים? הצטרפו לערוץ הוואטסאפ של חרדים 10 >>
