Hadar Brockenstein: Private land acquisition on the way to a settlement

February 22, 2022   

הורים לילדים צעירים אשר חושבים על עתידם, מישירים מבט אל ענף הנדל"ן כשני עשורים קדימה, ומבינים כי אם לא יעשו מעשה, ילדיהם לא יזכו לרכוש דירת מגורים או בית בישראל. מצוקת הנדל"ן היא הנושא החם ביותר המדובר, וגם בעתות משבר כלכלי דוגמת משבר הקורונה ניתן היה לראות נסיקה במחירי הנדל"ן, בעיקר באזורי הביקוש. מדוע מחירי הדירות מוסיפים לעלות בכל מצב? ענף הנדל"ן הוא זרוע נוספת של הכלכלה העולמית, אשר נשענת על העיקרון הכלכלי הבסיסי ביותר: ביקוש והיצע. ביקוש נמוך והיצע גבוה יביא לירידת מחירים- ואילו ביקוש גבוה והיצע נמוך יובילו לעלייה. פירות עונתיים בתחילת העונה נמכרים במחירים גבוהים, מאחר ומרבית הגידולים טרם הבשילו וההיצע נמוך- ואילו הצרכנים שהתגעגעו לטעם האהוב, רוכשים את הפרי ויוצרים עלייה בביקוש. אולמות אירועים מבוקשים פחות בעונת החורף, שכן מרבית החוגגים מעדיפים אירועי קיץ חמימים, ועל כן המחיר לאותה מנה ובאותו מקום - יהיה נמוך יותר. ענף הנדל"ן, שפועל תחת אותם עקרונות כלכליים, מושפע באופן דומה מן הביקוש אל מול ההיצע, אלא שבשונה מענפים אחרים, מדובר בצורך שהולך וגובר אל מול היצע שנותר מוגבל, מה שיוצר את עליית המחירים התמידית. בין הפרמטרים שמובילים לגידול בביקוש: Increase in the population in Israel - The population of the State of Israel is growing, currently standing at approximately 9.5 million residents, and is expected to double in the next four decades, thanks to positive immigration of Jews from around the world, increased birth rates, and other parameters. Increase in life expectancy - Advanced medicine and improved quality of life are leading to an increase in life expectancy, with the average age currently standing at 82.8 years, which is also high compared to other Western countries. Divorce rate - The divorce rate, which is currently approaching 50%, also creates excess demand for residential apartments, as families split from a single-family apartment to the need for two apartments. Increase in the number of real estate investors - תרבות הצריכה ושוק העבודה הולידו מונחים כלכליים חדשים, בניהם הניסיון לייצר הכנסה פאסיבית- הכנסה שאינה מעבודה. בעד שבעבר שוק ההשקעות בנדל"ן היה נחלתם של אילי ההון, כיום משקיעים רבים מגיעים ממעמד הביניים, בזכות אפשרויות מינוף של נכס קיים, היצע משכנתאות נוח ומיסוי מקל. ומה לגבי ההיצע? התשובה פשוטה: עם בריאת העולם אלוקים הפסיק לייצר קרקעות! קרקעות אינן ניתנות לייצור, אינן ניתנות לייבוא, וכל שנותר הוא להחליט על החלוקה הנכונה של הקרקעות לשימושים הרבים הנדרשים, והמיצוי של מה שיש. הדר בורקשטיין, יזמית נדל"ן מובילה, מסבירה: כך תוכלו לדאוג לילדים לדיור בר השגה: בעוד שרכישת דירה או בית פרטי באזורי הביקוש הם בבחינת משימה כמעט בלתי אפשרית, תכנון נכון וסבלנות יכולים להביא לבעלות על נכס פרטי באזורים מבוקשים דוגמת: בנימינה, חדרה, אשדוד, הוד השרון, גלילות ואזורים נוספים, בעלות משתלמת במיוחד. הדר בורקשטיין מציעה להורים לילדים המבקשים לדאוג לעתידם, לפנות לשוק הקרקעות הפרטיות הממתינות להפשרה בישראל, קרקעות אשר בשל מעמדן הנוכחי נמכרות במחירים אטרקטיביים, ומחירן צפוי להכפיל ולשלש את עצמו לאחר תהליך ההפשרה. מיעוט של קרקעות פרטיות בישראל (כ-5% מכלל הקרקעות במדינה מצויות בבעלות פרטית, בעוד שמרביתן המוחץ בבעלות מנהל מקרקעי ישראל - המדינה), מביא לעליה בערכן ולהכרה בחשיבותן. רכישת קרקע מבעלות פרטית והעברתה בטאבו על שם הרוכש - מבטיחה נכס בבעלות פרטית, ובר פוטנציאל להאמרת מחירו בשוק בו כאמור, הביקוש עולה על ההיצע. למה לרכוש קרקע שאינה מופשרת? לפני הכל חשוב להבין את המושגים: הפשרה של קרקע משמעה שינוי הייעוד שלה והפיכתה לקרקע המאושרת לצרכי בנייה. במדינת ישראל קיימות קרקעות פרטיות אשר יועדו בעבר לתעשייה, לחקלאות ולמסחר,  וכיום מתוך מודעות למצוקת הקרקעות לצרכי בנייה והצורך בהגדלת ההיצע, מצויות בתהליכי הפשרה אל מול המדינה. הדר בורקשטיין מסבירה: רכישה של קרקע לא מופשרת עשויה לטמון בחובה סיכון, ועל כן חשוב לרכוש קרקעות כאלה תחת שני כללים ברורים: 1. קרקע המצויה בתהליך הפשרה ותחת אינטרס של גוף ציבורי-ממשלתי בהפשרתה. 2. קרקעות המצויות תחת תקן 22 בלבד - מערך תקנים מקצועיים שנקבעו על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, ונועדו לסייע בהערכת שווי של קרקעות שאינן מאושרות לבנייה, תוך קביעת עקרונות ביצוע בדיקת שמאות לקרקעות הללו, ומתן מידע מלא ומפורט בשקיפות מלאה לרוכשים, להערכת פוטנציאל ההפשרה של הקרקע. יתרונות רכישה של קרקע פרטית בתהליך הפשרה: • קרקע סחירה שניתן למכור בכל עת. • בעלות פרטית בטאבו מיד עם השלמת תהליך הרכישה. • צפי להפשרה בתוך שנים אחדות - בהתאם למעמד הקרקע. • אפשרויות מימון פרטי רחבות ומשתלמות. • אפשרות בניה עם סיום תהליך ההפשרה וקבלת נכס בערך גבוה בהרבה מערך רכישת הקרקע ועלויות הבנייה גם יחד. הייתם ביום המשפחה בגן וקיבלתם כרטיס ברכה אוהב: אין כמו אבא ואמא? זה הזמן לחשוב על העתיד שלהם, כי בקצב שבו גובר הביקוש לנדל"ן והמחירים נוסקים, ללא סיוע מההורים הם יוסיפו לישון במיטות הנוער שלהם גם כשיהפכו לאנשים בוגרים.